某公园营销策略执行报告.ppt

典型案例 锦绣长江：面向全武汉的江景百万大盘，引领市场 品牌 规模 长江 景观 占地面积 572286平方米 总建筑面积 1650000平方米 总户数 1546 开发商 武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司 锦绣长江近期成交情况良好，成交主力以90—100两房为主；成交价格约6300（不看江），看江的折后10000元； 客户特征：1、汉口：企私营主购买江景大面积户型居多，其次为同济、协和及公务员；2、汉阳：以鹦鹉花园的高档客户为主，其次为企事业职员；3、年龄集中在35~45岁。 小结：与中央公园的客户严重同质化，竞争明显； 第九十四页，共一百四十一页。 典型案例 同馨花园：主打地段和规模，产品质素较差，项目可通过创造产品价值形成差异化 地段 规模 据销售代表反映，由于旧城改造拆迁存在问题，后续产品推出需延后3年。与本项目销售周期不重合。 项目位置 硚口区解放大道582号 开发阶段 二期二组团 开发商 武汉江华房地产 建筑类型 高层（20层、30层）? 总套数 402?（二期二组团） 占地面积 44939㎡ 总占地 156256㎡ 建筑面积 195902㎡? 总建面 669124㎡ 绿化率 26.65% 容积率 4.28 开盘时间 2008年7月12日? 均价 8500元/㎡ 目前已经封盘； 客户特征：通过对项目的调研，该项目周边县市的进城客户比例相对较多；置业目的以进城为主； 第九十五页，共一百四十一页。 典型案例 品牌 规模 地段 配套 融科天城：主打地段、品牌和规模；通过对联想品牌的极大利用，销售情况理想； 占地面积 128500平方米 总建筑面积 451800平方米 开发商 武汉融科智地 一期已经售磬，二期下半年加推，共计约300套，面积85—138为主； 客户特征：1、130平米以上大户型以汉口40—50岁的生意人.公务员，企事业单位白领为主；置业目的以改善居住和养老为主； 2、82--95平米户型的客户以汉口30—40岁的生意人.政府公务员和企事业单位的白领为主，婚房和投资成为他们的主要置业目的； 小结：与中央公园的客户存在着竞争； 第九十六页，共一百四十一页。 典型案例 武汉天地：复制上海新天地模式，通过商业街的启动，引领生活方式，销售情况理想； 品牌 规模 地段 开发模式 城市价值 江景资源 武汉天地 区位 长江二桥，汉口武昌交界 资源 成熟城市资源与长江江景 商业 成功复制上海新天地模式 物业类型 高档住宅、商业街、写字楼、酒店 价格 13000-16000元/㎡（精装） 客户 生意人居多，包括外城在武汉本地的有文化的生意者以及武汉本地生意者； 占地面积 610000平方米 总建筑面积 1500000平方米 开发商 武汉瑞安天地 目前月均去化速度30—35套；下半年加推以100-130为主的二期三组团，共约200套； 尊重本地文化的商业街区，成功复制上海新天地的地产 模式； 前期巨大投入打造商业，后期自持保证商业业态和品质； 重点打造商业，引领高端生活方式，以高商业的附加值 支撑高档住宅价值。 客户关注点：时尚.未来升值空间.配套； 小结：相比中央公园，武汉天地生意人的文化层次会更高； 第九十七页，共一百四十一页。 金色家园 区位 汉口中心区，临近武广商圈 产品 高层，精装800元/平米标准 户型 67~90㎡两房为主 价格 一期13000元/㎡，二期9500元/㎡ 客户 一期客户投资客，部分高端商务客；二期跨界公寓40-50平米的客户群体以武汉本地投资客居多，自主兼有；77—110平米产品客户群体以汉口中心区的首次业者为主，职业为政府公务员、企事业单位的白领； 产品设计创新高效，功能空间紧凑实用，以产品发力； 凸现汉口中心地段，实用精装+万科品牌； 以产品为发力点，包装上通过结合产品特征加以包装，如小户型的跨界公 寓，始终给客户新鲜感。 客户关注点：公寓客户关注回报率.地段；77-110平米客户关注交通.配套.产品； 金色家园：万科品牌+核心地段，金色家园成为万科在汉口的典型项目之一； 品牌 地段 配套 后期有200套75—100平米产品推出； 小结：与中央公园的客户存在着竞争； 第九十八页，共一百四十一页。 大势及竞争环境分析小结 喜：对未来房地产走势持乐观态度，市场必将转好； 忧：经济面没有得到根本好转，系列性政策因素不确定，下半年整个地产的经济形势难以判断； 下半年，90平米成为区域内的竞争空白点； 主流竞争来自汉口的融科天城、金色家园、武汉天地和区域内的锦绣长江； 1.在短期房地产市场走势仍难以预料的前提下，谨慎提价，保证目前的冲量势头； 2.90平米短期内成为区域内竞争空白点，抓紧时间迅速出货； 第九十九页，共一百四十一页。 客户情况分析 U2户型的购买客户年龄主要为35~45岁，