chap9建（构）筑物及在建工程评估.pptVIP

* * * * * * * * * * * * B * B * ABCDE * D * C * D * ABCE * ABCDE * ACDE * ABCD * 练习题 管理费用：24 利息：824*60%*6%*1.5+824*40%*6%*0.5=54.9 利润：824*25%=206 重置成本=800+24+54.9+206+50=1134.9 成新率：80% 评估值=907.92 * 练习题 评估某收益性房地产价值，该房地产建筑物剩余经济寿命为30年，土地剩余使用年限为35年，经估测，房地产的预期年租金为280万元，运营成本为年租金的20%，单纯土地的年预期收益为50万元，房地产的预期收益率为9%，土地的预期收益率为5%。 要求：根据上述资料，评估该房地产的价值。 房地产的折现率为9%，土地的折现率为5% 房地产的预期收益=280-280*20%=224 评估值=224*（P/A,9%,30）+[50/(1+5%)30]*(P/A,5%,35-30) * * * * * * * * * 修正系数 * * 交易日期修正 [案例]现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2018年7月。假设2018年1月至2019年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2％，则对该可比实例进行交易日期修正后2011年1月的房地产价格为： P＝6000×（1－0.2％）6 ＝6000×0.988＝5928 元/平方米 * 交易日期修正系数【例】 现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2016年7月，假设2016年1月-2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%；2017年7月-2018年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。求2018年1月的房地产价格。 对该可比实例进行交易日期修正后，2018年1月的房地产价格为： P=6000*（1+1%）12*（1-0.2%）6 =6000*10127*0.988=6681元/平方米 * * 修正系数 * * 修正系数 D——个别因素修正系数 容积率修正 土地使用年限修正 E——权益状况修正系数 土地使用权性质、土地使用权年限、城市规划限制条件、土地使用管制、其他权利设立情况等 * * 容积率修正 容积率修正 修正后可比实例价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例土地容积率修正系数） 容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 * * 容积率修正 如果确定比较案例宗地价格每平方米8000元，容积率2.1，待估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后待估宗地价格＝8000×1.6/1.9 =6737元/平方米 * * 济南市城区商业用地宗地地价容积率修正系数 * * 土地使用年限修正 K——将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数，r——还原率，m——被估对象的使用年期，n——可比实例的使用年期 土地使用年期修正后地价＝比较实例价格×K * * 土地使用年限修正 【案例】某待评土地剩余使用年限10年，其参照物剩余使用年限为15年，由于待评土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高1.5％，若折现率为8％，则个别因素修正系数为（ ）。 评估实践中，在进行因素修正时，单项修正幅度一般不超过20%，综合修正幅度一般不超过30%，修正后的可比实例价格最高价与最低价之比不应大于1.2。 * * 【例】参照物与评估对象有关资料如下：参照物的交易价格为8500元/平方米；参照物交易价格较正常交易价格偏高5%；评估基准日房地产价格与参照物交易日相比上涨了3%；与评估对象相比，参照物的区域因素和个别因素综合得分为108和97。则参照物的比准价值为： 市场法案例 * * 练习题 在房地产评估过程中住宅用地使用权的年限通常为（）C A．40 B．50 C．70 D．20 * * 练习题 土地市场的不完全竞争性决定于土地（ ）A A.稀缺性 B.用途多样性 C.位置固定性 D.价值增值性 * * 练习题 某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（ ）C A.100/120 B.80/100 C.120/100 D.100/80 练习题 楼面地价是指（） Ａ土地总价与总建筑面积的比 Ｂ土地总价与底层建筑面积的比 Ｃ建筑面积与土地面积的比 Ｄ土地面积与底层建筑面积的比