房地产行业专题研究：新保障房时代的地产链行业比较.docx

房地产行业专题研究：新保障房时代的地产链行业比较 1?保障房的政策变迁、特征对比、逻辑变化 从?2008?年以来的三次地产政策宽松期来看，保障房政策一直作为商品房政策的补充，起到?稳定、支撑地产投资增速的作用。当前市场讨论保障性租赁住房建设托底今年地产增速、?稳增长作用已有很多，因此本篇报告并不过多讨论保障性租赁住房的投资体量几何。本篇?报告的重点聚焦在：保障性租赁住房和以往政策推动的其他类保障性住房（廉租房、公租?房等）及棚改房有何不同，保障性租赁住房会不会产生和以往不一样的投资机会？我们下?沉至保障房相关各行业内部，对各细分板块的投资优先度进行比较。 保障房政策变迁：从“居者有其屋”到“住有所居” 新中国成立以来，我国住房制度历经了三次变化：住房实物分配制度（1978?年以前）→住?房制度市场化改革（1978-2006?年）→住房保障制度（2006?年后）。住房实物分配制度是?计划经济条件下的福利化制度，由国家或单位投资建设、购买住房并无偿地分配给职工，?而职工只需要支付一定的租金便可以。1978?年以后住房制度逐渐走向市场化，住房资源开?始由市场分配，虽然充分挖掘了土地的价值，但是居民住房保障有所弱化。2007?年以来，?我国开始正式进入大力发展保障性住房的阶段。 2007?年以来，中国住房保障制度建设思路由“居者有其屋”向“住有所居”转变，出租型?住房开始取代出售型住房成为保障房制度的主心骨。目前，中国出售型保障住房包括经济?适用房、限价房和共有产权房，出租型保障住房包括廉租房和公共租赁住房，更新型保障?房有棚改房。中国住房保障主体由政府主导向政府和社会结合转变，中国住房保障模式也?由“补砖头”向“补砖头”和“补人头”并行转变。 出售型住房保障房发展历史：经济适用房→限价商品房→共有产权房。1994?年?12?月建设?部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布《城镇经济适用住房建设管理办法》，标志?经济适用住房制度正式确立。2006?年建设部、发改委等部门发布《关于调整住房供应结构?稳定住房价格意见的通知》，提出限价商品住房概念。2014?年?4?月住建部发布《关于做好?2014?年住房保障工作的通知》，首次提出共有产权住房这一概念，并确定北京、上海、深?圳、成都、淮安、黄石为首批试点城市。 出租型保障房发展历史：廉租房→公租房→公共租赁住房（并轨）→保障性租赁住房。1998?年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，为低收入家庭租?赁由政府或单位提供廉租住房。2010?年?6?月住建部等七部委发布《关于加快发展公共租赁?住房的指导意见》，提出公共租赁住房。2013?年?12?月住建部、财政部和发改委联合发布《关?于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，宣布?2014?年开始公租房和廉租房开始并轨?运行。2021?年国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，解决部分新市?民和青年人等群体住房问题，我国住房保障逐步进入以公共租赁住房和保障性租赁住房为?主的租赁住房阶段。 我国保障性住房制度的变迁路径其实有迹可循。海外来看，相较于新加坡为代表的实物补?贴为主、德国为代表的货币补贴为主的保障政策，新西兰公共住房与我国保障性住房的概?念最为接近，都是由政府主导分配、管理，针对低收入群体提供的福利性住房，其公共住?房包括国家建设的国有住房与市场收储的社会住房，可分别与我国公租房与保障性租赁住?房概念相对应。参考新西兰的保障房体系建设，使低收入群体获得可负担的住房是保障性?住房制度的终极目标：当公共住房住户经济条件得到改善，管理部门将帮助他们购买在其?可负担范围内的住房，申请相应的补贴与优惠贷款，退出公共住房并最终获得住房所有权。 新西兰的“住房连续体”：新西兰针对不同家庭发展阶段提供相应的住房保障措施，通过相?互衔接的实物与货币补贴的保障措施，帮助无家可归或居住在不安全环境中的人群获得安?全住所，并逐步在住房市场上获得出租房屋，最终获得房屋所有权。 展望“十四五”，保障性租赁住房有望接力棚改房，成为地产投资的新托底力。从一般公共?财政支出结构来看，2009?年至今保障房支出历经了“廉租房→公租房→棚改房”的轮转，?但近年来随着棚户区改造逐步进入尾声，公共财政中的保障房支出开始逐步下滑，?我们认为保障性租赁住房建设有望接力棚改房，成为后续托底地产投资的力量。根据华泰?固收团队在?2021.12.14《保障性住房投资规模会有多大？》中的测算，“十四五”期间?40?城建设保障性租赁住房约?1005?万套、建筑面积约?7?亿平方米、累计投资额约?2.8?万亿元，?其中，2022?年投资额?6341?亿元，如果保障房项目均交由 房地产开发商承做，可拉动房地?产投资约?3.6?个百分点。 保障性租赁住