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房地产开发全过程流程图 精选文档 项目开发整体操作流程（一）投资决策 开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物业部总经理 意向性 选址、土 地买卖 谈判、初 步勘探、 城市规 划意向  经过对市 场和政策 的解析，明 确重点投 资地区 初步市场 调研—提 供竞争楼 盘及周边 配套解析 等 项目建议书 深入市场调 研、项目定位 解析等 可行性研 究报告 招投标文 件的限制 意向地块 的获取  项目初步判断 项目技术成本测算财务分 指标解析析、资本 筹措方案 观点设计 方案 投资决策 — 2 精选文档 项目开发整体操作流程（二）规划设计 开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物定渐总经理 意向地块的 获取 签署土地出 让合同 建设用 项目开发 设计单位 成本估算 首期土地 营销推 土地勘项目责任 地规划 建议书 招投标 款的支付 广策划 测单位 书、项目 许可证 招投标 核查指标 的编制 参加方案 议论，建议 反应 总体规划 规划局审核报批 设计方案 日期、消防、园林、卫生、规划、 初步设计 交警、电信等部门前期征询 阶段 建委召开初步设计评审会 取得扩初批文 报建成立招评标小组 施工图设计阶段 环保、环卫、 交警、卫生防 疫人防、防震 等部门审施 —工图经过  施工图会审 监理单位、总包 施工图充备单位招投标 3 精选文档 项目开发整体操作流程（三）建设实施 开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物定渐总经理 施工图充备 监理单位、总 包单位招投标 取得土地证 支付完全 部土地款 建筑工程规 划许可证 质监、安监 站报监 建筑工程施 工许可证 办理抵确定推建设施工 押贷款广销售开始 策略 创建销分包单位 售环境招投标 —4 精选文档 项目开发整体操作流程（四）竣工交付 开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物定渐总经理 创建销售环境 销售许可证 正式开盘 办理撤抵 押等工作 配套工程规 划及投招标推广及销售活动 市政管线工程规 工程完工总结 划许可证 建设工程竣工 工程结算 规划查收 办理竣工 交付使用许可证 查收备案  完成物业招标 完成物业 管理方案 接收物业 竣薪水料 房屋户权证 办理入停手续 —5 设计单位出竞标方案 设计单位作总体规划方案 规划单位及其他管理部门出具审批建议 设计单位作调整后再提呈最正确总体规划方案  精选文档 项目投资及规划建议 组织设计单位招标 评审方案及选定设计单位 编制项目规划设计任务委托书 经会审后将总本规划方案送交规划管理部门审核 指示设计单位按政府部门 及建设单位建议进行调整 调整完善总体规划方案再 报批政府规划管理部门 — 政府规划部门审核宣布发批文 6 精选文档 总体规划设计方案审核工作流程 建设单位选址建议书管理过程 设计院 进行项 目规划 建设单位向规划局送审建设规划设计方案 住宅、环保、消防、卫生、 设计方 绿化、交通等管理部门审 案 核建议 更正规划设计方案 规划管理部门审核建设项目规划设计方案 规划设计方案批准 建设单位向规划管理部门申请《建设用地规划许可证》 管理部门核发《建设用地规划许可证》 建设单位凭《建设用地规划许可证》向土地管理部门申请《建设用地批准书》 申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》 —7 精选文档 工作流程 建设单位征询有关政府 管理部门对规划方案建议 政府管理部门规划管理部门核发 出具审批建议总体规划方案批文 组织勘探单位招标评审会 勘探单位出具勘探报告递交勘探报告于设计院 设计院按报告作设计图组织审查初步设计方案图纸 设计院按报告作设计图组织初步设计方案专家审批会 设计院按建议调整初步设计初步设计方案审核建议 评定最正确初步设计方案， 知足政府及建设单位要求 勘探及初步设计工作流程 —8 精选文档 景观设计单位出具设计方案 景观设计单位作 深入景化设计 景观设计单位进行 施工图设计及更正 景观设计单位根据 建议完善施工图  组织园林景观单位竞标 方案评审会结合规划、设计、 营销、估算等观点考虑方案 选定最正确景观设计方案深入 委托景观设计作深入设计会审 评估景观施工图纸设计估算 及发出更正指示 接受景观设计施工图及招标 园林景观规划工作流程 —9 建设单位提出已批准的建设项目规划方案 委托有资质的环境影响评论单位 筛选重点环境评论项目 确定各单项环境影响评论的工作等级标准 环 境 现 状环境影响预测 调 整 国家、地方有 关法规、 建设项目环境影响检查解析 编制环境影响评论报告书提出环境 保护建讲和针对性举措及结论 专家评审建议 是 提交环境影响评论报告书  精选文档 地 块 状 态 调 查 否 —10 精选文档 环