房地产开发经过流程(拿地立项报建竣工验收预售).docxVIP

-! 房地产开发流程潜规则详解 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小流氓以及现在的下海漂泊人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感想，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后序次来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产 开发的前提.但是,这几样东西领取的先后序次，特其他有学问。有经验的同志， 一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西 涉及到国土部门和规划部门旷日长久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规 范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载了然土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是鉴定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比率限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门鉴定规划要点，颁发了建设用地规划许 可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程 序。因为国土部门必须依据规划部门鉴定的土地功能及土地使用强度，才能计算 出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，好多地方的国 土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办 出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度特别流行。然 后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是更正规划也好，仍是根 本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得 给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让 -! 也只但是是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只但是是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三 道四。我在这个行业浸了这些年了，最少我个人感觉，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个观点一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 但是无论怎样，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使 用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应该依 据控制性详细规划，提出出让地块的地址、使用性质、开发强度等规划条件，作 为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有 土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签署国有土地使用权出让合同后，建设单位应该持建设项目的批准、批准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目企业成立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。特其他社会主义特 色。但是这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比方成立项目企业。 这里要注意一下，母企业拍到的土地，转到其全资成立的项目企业名下，按我国 法律，不属于交易。我再次强调一下：母企业与其全资子企业之间的土地流转， 不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产企业可以任意设置项目子公 司，在房屋卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法 律风险可言，特其他经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产企业都这么 干。 -! 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，特其他烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得特别严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事 情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在好多地方，环评的