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2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》冲刺试卷二 [问答题]1.某开发商通过拍卖获得一宗熟（江南博哥）地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末） 参考答案：详见解析 参考解析：（1）设月最低租金为A。 第1年：自有资金年初支出200万元；年末收入400×8000＝320（万元）；　　 第2年：自有资金年初支出400万元；年末收入600×7800＝468（万元）；　　 年末支出本息和：P×i×n＋P＝400×10%×2＋400＝480（万元）；　　 第3年末：净经营收入＝1000×A×60%×（1－30%）×12＝5040A（元）；　　 第4年末：净经营收入＝1000×A×70%×（1－30%）×12＝5880A（元）；　　 第5年末：净经营收入＝1000×A×80%×（1－30%）×12＝6720A（元）；　　 第6～50年末：净经营收入＝1000×A×90%×（1－30%）×12＝7560A（元）。　　 （2）净现值＝0，可求最低月租金水平：　　令ic＝16%，则：　　 0＝[－200－（400－320）/（1＋16%）－（480－468）÷（1＋16%）2]×10000＋5040A÷（1＋16%）3＋5880A÷（1＋16%）4＋6720A÷（1＋16%）5＋7560A÷16%×[1－1÷（1＋16%）45]÷（1＋16%）5　　 解得：A＝86.45（元/m2）。 [问答题]2.某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（m2年），运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。　　在贷款利息最少条件下，求：　　（1）该项目的借款计划和还款计划。　　（2）该项目全部投资内部收益率。　　（3）该项目自有资金财务净现值。 参考答案：详见解析 参考解析：（1）求借款计划和还款计划： ①借款计划：　　 第2年初借款：13250－3250＝10000（万元）；　　 第二年年末的净销售收入为7750万元，可全部用于再投入生产，则第3年初借款：12750－7750＝5000（万元）；　　 ②还款计划：　　 第4年初应还款：10000×（1＋10%）2＋5000×（1＋10%）＝17600（万元），第三年年末的净销售收入12600万元，全部用于偿还本息，因此第4年年初实际还款12600万元；　　 第5年初应还款：（17600－12600）×（1＋10%）＝5500（万元），还款5500万元。　　 （2）求现金流量：　　 ①第5～40年的年租金收入：3000×5000×90%＝1350（万元）；　　 ②第5～40年的年运营成本：1350×20%＝270（万元）；　　 列出现有资金流量表见表6-8。表6-8　现有资金流量表（单位：万元） 求项目全投资内部收益率：　　 项目内部收益率可以用内插法求得，其计算公式为：　　 FIRR