杭州映像江南项目招商策划报告.pptVIP

序号 类别 招商条件 1 标准租金 一层： 2 面积 一层11500，二层11500 3 租期 均按1-3年，可优先续租。特殊业态可考虑延长租期，但一般不超过5-10年。 4 租金优惠及免租期 优惠：首层前10名签约进驻的商家，租金打8折；11－20名签约进驻的商家，租金打9折； 免租期：首层免租期（含装修期）原则上免租3个月内，二层和三层免租（含装修期） 6个月内，具体视商家品牌、租赁面积、招商进度等因素灵活掌握。 5 租金缴纳方式 一次性缴纳一年。 6 租金递增率 从第4年开始逐年递增5%。 7 管理费及空调费 最后以物管公司确定为准。 8 水电费 均按当地水电局收费标准由租户承担。 9 履约保证金 签订正式合同时，租户均须交纳二个月标准租金为履约保证金。 10 二次装修要 求及装修期 商户提供租赁铺位标准装修效果图和招牌效果图：由物业与工程部审批，装修期内不计租金。 招商政策 第五十五页，共一百一十九页。 序号 类别 招商条件 11 保险 租户自行保险。 12 税费 租户承担经营所产生的所有税费，并向相关部门缴纳。 13 运营管理 商场统一运营，统一管理。 14 物业费 待定。 15 质量保证金 待定。 16 公摊 17 铺位分割 根据实际情况灵活分割。 1、付款方式：分小商铺和大商家两种情况 （1）小商铺：首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。 大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。 （2）小商铺一年一付，押一个月，下次付款须提前1个月支付。 2、“房租高开低收” 房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。 招商政策 第五十六页，共一百一十九页。 充分考虑项目所处的区域及周边市场同类型物业租价，综合分析各类物业的性价比，确立项目的基本租价。同时通过确定各楼层及区位的不同价格，达到差异化的价格定位。 由于本项目在杭州乃至国内市场上属于新型的商业地产产品，其它的商业物业与本项目的产品在本质上还是有所区别的，应该宜采用领导型价格定位策略。 培育市场需要，实行高标准低门槛的租价政策， “放水养鱼”。以便快速吸引商家入驻为先，前期形成招商旺势，达成功招商态势，随后就市调整实行利益平衡和利益增长，满足投资者需求。 租金策略 招商政策 租金定价模式 市场调研显示，之江转塘目前街铺租金平均行情约为2.0～2.5元/日/㎡。临近的滨江区商铺目前租赁均价约为2.5-3.0元/日/㎡。可以用售价、投资报酬、按揭付款、区位、产品、经营管理、品牌形象及各种现状比较分析，得出一个实际可行的租金参考值；但直接用售价与按揭支出、投资回报做分析是比较符合市场操作，因此采用收益法来换算利润，结合其它参考值得出一个具体可行的租金价格。 第五十七页，共一百一十九页。 招商准备期 阶段二 阶段三 阶段四 阶段一 招商造势期 火爆招商期 对位招商期 公关先行 媒体配合 阶段执行 第五十八页，共一百一十九页。 12.7—-13.9 13.10-14.3 14.4-14.12 第一阶段 第三阶段 第二阶段 第四阶段 15.1—15.3 火爆招商期 招商造势期 招商准备期 对位招商期 招商计划 第五十九页，共一百一十九页。 第一阶段主题：内部招商队伍组建，制作招商道具：楼书、DM 第一阶段营销推广分解（2012.7-2013.5） 招商时间节点安排 目的：树立项目市场形象，做足充分准备，深刻挖掘项目卖点，建立客户关系网，奠定招商基础。 工作内容： 1) 市场跟踪； 2) 招商方案的制定； 3) 各类招商合同文本的拟定、印刷； 4) 各种表格设计、印刷及业务流程的制定； 5) 招商人员的招聘与培训； 6)商品种类的规划； 7)作好品牌推介的准备工作； 8)《招商手册》等宣传资料的编写及印制； 9)招商中心的布置，办公用品的购置； 招商计划 第六十页，共一百一十九页。 第二阶段主题：项目招商前期的造势 第二阶段营销推广分解（2013.6-2013.12） 招商时间节点安排 阶段目标：导入七彩江南品牌形象及产品形象，引起市场观望； 区域重点：杭州、浙江 推广战术重点：1、在户外树立形象，市场占位，引起关注。 2、项目现场（围档）展现项目气质和品质。 3、七彩江南《价值白皮