《房地产金融（第二版）》第三章 抵押贷款的运作.pptVIP

第二节 抵押贷款的偿还 例题2：假设贷款10万元，利率为10%，期限为30年 （二）偿还清单的计算 1.剩余本金 贷款剩余本金数额应等于今后还款额的贴现值。 假设例2中，贷款已按规定还款5年，则剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。已还款5年，还有25年即300个月没有还款。这时300 个月1元钱的现值，即月本利和因子（或月累积现值）为110.47，则剩余本金计算如下： 剩余本金=月还款额×月本利和因子 =877.57×110.047=96574(元) 也就是经过5年还款后，10万元贷款的剩余本金为96574元，5年总计偿还本金3426元。 房地产金融（第二版） 第二节 抵押贷款的偿还 2.年付利息数额 在付完4年款项后，第5年开始时的贷款余额即为第4年的剩余本金，付4年款后剩余26年，26 年的月本利和因子为110.99，即： 第4年后的剩余本金：877.57×110.99=97402元 第5年后的剩余本金为96574元 即1年后，还款贷款本金减少了 97402-96574=828元 而一年的还款总额为877.57×12=10531元 其中还利息为10531－828=9703元 即第5年的总还款额中利息为9703元，占很大比重。 房地产金融（第二版） 第二节 抵押贷款的偿还 3.偿还清单 按照上述方法我们可以计算出任何一年的偿还本金和利息多少、剩余本金情况。我们也可以利用计算机进行处理，如输入期限、月利率、贷款额后就可计算出月还款额，每年还款中还本付息数额，累计还本和剩余本金情况，它们构成了偿还清单。 房地产金融（第二版） 第二节 抵押贷款的偿还 四、抵押贷款的几个指标 （一）有效利率 在选择抵押贷款时，抵押人总是选择有效利率较低的贷款方式，一方面可以减少贷款成本，另一方面可以提高自有资金的收益率，使金融工具起到正的杠杆作用，尽量避免中性和负的杠杆作用。 房地产金融（第二版） 第二节 抵押贷款的偿还 （二）贷款比率 贷款比率是贷款额占总投资(或房屋价格)的比率，也称为贷价比（ratio of mortgage to value）。 贷款比率可以说明杠杆作用的大小，自有资金（equity）所占比例的倒数就是杠杆因子，用公式表示为：L=1/（1－m）。这里假设m为贷款比率，1 为总投资量（即房屋价格），则自有资金E=1－m。 在“杠杆原理”一节中曾讲过：R=（M×i）＋（E×Y）。 因为M＋E=1，所以E=1－M 房地产金融（第二版） 第二节 抵押贷款的偿还 杠杆因子同贷款比率的关系 房地产金融（第二版） 5 10 15 20 50 60 70 80 90 100 贷款比率（%） 杠杆因子 杠杆因子同贷款比率关系图（图3-2） 0 第二节 抵押贷款的偿还 （1）在杠杆作用为正时（D＞0），杠杆因子越大，则自有资金收益率提高越多。 （2）在杠杆作用为中性时（D=0），杠杆因子对自有资金收益率无影响，贷款不起作用，自有资金收益率等于资产收益率又等于贷款利息。 （3）在杠杆作用为副时（D＜0），贷款给自有资金带来负担，杠杆作用越大，则自有资金收益率降低幅度越大。 房地产金融（第二版） 第二节 抵押贷款的偿还 （三）还贷常数 还贷常数是年还款额同总贷款额的比值。 例如例2中，月还款额为877.57元，则年还款额（包括本息）为877.57×12=10530.84元，还贷常数 为 10530.84/100000=0.1053。 还贷常数随贷款期限和贷款利率而变，一般在贷款利率一定时，贷款期限越长，还贷常数就越低；在期限一定时，贷款利息越高，则还贷常数就越高。 房地产金融（第二版） 第三节 抵押贷款的运作过程 一、抵押贷款的参与人 （一）参与人 抵押贷款购房活动中的核心参与人为购房人和银行。 前者是借款人，这里称为抵押人；后者为放款人，也称为抵押权人。 房