《房地产金融（第二版）》第四章 个人住房贷款.pptVIP

第三节 个人住房贷款的发放 一、签订借款合同 （1）信贷人员通知借款人正式签订个人住房借款合同。 （2）采取抵（质）押担保方式的，要签订抵（质）押合同，并按规定办理有关抵（质）押登记手续。 （3）按合同约定向借款人代收、代缴印花税。 房地产金融（第二版） 第三节 个人住房贷款的发放 （4）借款人应将《房屋买卖合同》正本、抵押登记证明文件（或房屋他项权证）、抵押物保险单正本等交贷款人收押保管，属期房抵押的，待房屋竣工验收后，借款人须及时办理《房屋所有权证》，并办理正式抵押登记。 （5）银行一般要求借款人办理财产保险，可由银行代办保险业务，可采用一次性或分次投保两种方式，具体由投保人选择，贷款未清偿之前不得中断保险。 （6）开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。 房地产金融（第二版） 第三节 个人住房贷款的发放 二、贷款额度、期限和利率 个人住房抵押贷款的额度、期限和利率要根据中国人民银行有关规定和贷款银行的资金来源及成本、借款人的还款能力等因素确定。 1.贷款额度：目前，购置首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，贷款额度最高80%；购置首套自住住房且套型建筑面积90平方米以上的，贷款额度最高70%；购置第二套住房的，贷款额度最高60%，且随着购房套数的增加，贷款额度要大幅度下降。 房地产金融（第二版） 第三节 个人住房贷款的发放 2.贷款期限：贷款期限最长为30年。目前，以10～15年的贷款期限居多。 3.贷款利率：目前，个人住房贷款利率是在人民银行公布的同期同档次贷款利率基础上进行浮动，上不封顶，利率下限为基准利率的0.85倍。贷款购置第二套住房的，贷款利率要在同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%。 房地产金融（第二版） 第三节 个人住房贷款的发放 三、贷款还款方式 （一）等额本息还款法 等额本息还款法就是在贷款期限内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息。 计算公式为：M=P·r（1+r）n /（1+r）n-1 其中：P为贷款总额；r为月利率；n为借款期（月）；M为每月偿还金额。 房地产金融（第二版） 第三节 个人住房贷款的发放 （二）等额本金还款法（递减还款法） 等额本金还款法就是在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。 计算公式为：每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率 房地产金融（第二版） 第三节 个人住房贷款的发放 （三)累进偿还法 累进偿还法是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个 月份，均以相等的额度偿还贷款本金及与实际贷款额相应的贷款利息。 计算公式为： M1=1/2 ·〔P·（1+r）n ·（d-r）〕/〔（1+ d）n-（1+r）n 〕 Mi=M1（1+d）i-1 其中，M1为第一年月偿还额；P为借款总额；r为贷款年利率；n为贷款期限（年）；d为等比年递增率；i为某一还款年；Mi为第i年月还款额。 房地产金融（第二版） 第三节 个人住房贷款的发放 （四）提前还款 按有关规定，银行允许借款人提前偿还部分或全部个人住房贷款，已经计收的利息不再调整。部分提前归还的，以后每月还本付息额按剩余本金和剩余还款期数重新计算；全部提前归还本息的，按实际贷款期限的利率，结清最后一次还本付息额。 房地产金融（第二版） 第三节 个人住房贷款的发放 四、抵押权登记 （一）住房抵押登记 借款人以自有或第三人所有的房地产向银行抵押获得购房贷款的，在抵押合同签订后一定时日内，必须向当地房地产产权登记机关申请抵押登记。 房地产金融（第二版） 第三节 个人住房贷款的发放 1.登记时限： 抵押当事人必须在住房抵押合同签订之日起30日内，向产权登记机关申请抵押登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 房地产金融（第二