《房地产金融（第二版）》第五章 房地产开发贷款.pptVIP

第二节 房地产开发贷款的项目评估 3.投资回收期： 投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。投资回收期从项目建设开始年算起。 其计算公式为： 投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数 -1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量 房地产金融（第二版） 第二节 房地产开发贷款的项目评估 4.净现值： 净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金折现到建设期初的现值之和。 计算公式为： 其中，FNPV为净现值；IC为行业基准收益率。 房地产金融（第二版） 第二节 房地产开发贷款的项目评估 （三）资金来源和运用分析 编制项目计算期内“资金来源与运用表”，确定各年可还款资金来源。 （四）项目偿债能力评估 根据可还贷资金来源和还款方式，编制“项目借款偿还预测表”。按合同约定还款的，计算各年偿债保证比和综合偿债保证比；没有约定的，按最大能力还款测算项目借款偿还期。 房地产金融（第二版） 第二节 房地产开发贷款的项目评估 （五）敏感性分析 敏感性分析预测项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定影响程度。 通过计算分析建造成本、建设周期、租售价格和租售量的变动对项目内部收益率、借款偿还期和偿债保证比的影响程度，确定敏感因素。 计算公式为： 盈亏平衡点销售房源数量=年固定总成本/（单位产品价格-单位可变成本- 单位产品销售税金） 房地产金融（第二版） 第二节 房地产开发贷款的项目评估 （六）借款人综合偿债能力分析 借款人综合偿债能力分析是从企业原有效益、在建项目、拟建项目的盈利能力转到企业整体偿债能力评价上来，即以借款人为对象评价贷款的安全性。 房地产金融（第二版） 第二节 房地产开发贷款的项目评估 （一）评估应具备的基本条件 1.贷款经贷款行有关分支机构受理初审，基本符合贷款行有关贷款的基本条件。 2.项目符合国家产业政策、房改政策，项目审批程序合规、合法。 3.借款人已取得项目立项批准文件、“四证”（或同等法律效力的证明文件）及其他有效证明文件，并且证件真实可靠。 4.项目开发成本构成明确，无重大缺项或漏项，项目融资方案和资金渠道合法合规，自有资金来源及比例符合国家和贷款行的规定。 房地产金融（第二版） 第二节 房地产开发贷款的项目评估 5.已完成可行性研究报告。 6.借款人符合《贷款通则》和贷款行规定的有关条件。 7.借款人已提供近三年财务报表及贷款人要求提供的项目资料和其他有关资料；对成立不足三年的项目公司，要求提供该公司最近的财务报表及其母公司或股份合作单位的财务报表及其他资料，各项报表须经执业会计师事务所审核认证。 房地产金融（第二版） 第二节 房地产开发贷款的项目评估 （二）评估程序 1.审核项目是否具备评估条件。 2.抽调评估人员组建评估小组，确定主评估人，制定评估工作计划。 3.现场调查、收集、整理资料。 4.对资料进行分析、研究和测算，作出预测和评价，编写评估报告。 房地产金融（第二版） 第二节 房地产开发贷款的项目评估 （三）评估内容 1.借款人评价： 根据对借款人的调查，摸清借款人的经济实力、盈利能力和偿债能力、信用状况、经营者素质和发展前景。 2.项目建设条件评估： 根据对项目的调查，摸清项目建设方案、目的和审批状况，以及地理位置、环境、建筑各项技术指标、建设和生产条件等情况。 房地产金融（第二版） 第二节 房地产开发贷款的项目评估 3.市场评估： 通过对市场的调查，分析项目建设用地的市场容量、市场供求，该项目在市场中的竞争力，以及项目产品在市场销售的前景等。 4.投资估算和筹资评估： 通过对项目分项投资的评估，估算项目总投资以及投资人需借入的资金。 房地产金融（第二版） 第二节 房地产开发贷款的项目评估 5.偿债能力评估：