物业行业2022年总结分析报告：铅华洗尽，珠玑不御.pdf

[Table_Page] 深度分析|房地产Ⅱ 证券研究报告 [Table_Title] [Table_Grade] 物业行业2022年报总结 行业评级 买入 前次评级 买入 铅华洗尽，珠玑不御 报告日期 2023-05-02 [Table_Summary] [Table_PicQuote] 核心观点： 相对市场表现 ⚫ 利润表：分化是 22 年企业经营与财务的核心主题。根据年报，53 家 9% 5% A+H 上市物企22 年合计归母净利润增速从19-21 年+50%左右的中枢 0% 04/22 06/22 08/22 10/22 12/22 02/23 -5% 水平下滑至-45%，归母净利率从12%左右的中枢下滑至6%。毛利率下 -9% 滑和销管费用刚性导致核心经营利润下滑，但以商誉减值、应收款减值 -14% -19% 为主的非经营性损益是导致业绩大幅下滑的主因 （3 家违约民企龙头贡 -24% -28% 献下滑的61% ）。一次性风险出清为部分物企23 年业绩高增长留下契 -33% 机，但持续经营能力有待验证。行业内出现了鲜明分化，22 年4 家央 房地产Ⅱ 恒生指数 企龙头业绩同比+30%，5 家强信用中小物企同比+37%，且在毛利率的 稳定、销管费用的管控、非经营性项目的风险控制上保持行业领先。 [Table_Author] ⚫ 基础物管：新增在管集中度维持高位，强信用竞争优势全面显现。22 年 17 家样本公司物管收入同比+36%，平均在管面积同比+31%，在行业 新增在管面积中集中度41% （同比微降0.5pct ）。随着民企收并购退潮，