物业管理行业市场前景及投资研究报告：增速放缓，强者恒强.pdf

行 业 及 房地产 产 业 2023 年 05 月 04 日 行 物管行业增速放缓，分化加剧、强者更强 业 研 / 究 看好 ——物业管理行业 2022 年财报综述 行 业 深 度 相关研究 本期投资提示： 放松政策稳步推进、板块业绩仍显压力  22 年营收增速放缓、业绩同比下滑 ，总体降速、分化加剧、加速整合。22 年 ，物业管理 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报 证 （2023/04/22-2023/04/28 ） 2023 板块整体主营业务收入同比+10.0% ，较21 年-32.4pct。其中，一线物企营业收入同比 券 年 5 月 3 日 +28.5% ，较21 年-11.8pct ；二线物企营业收入同比+5.2% ，较21 年-37.6pct。22 年 ， 研 物业管理板块整体归母净利润同比-47.1% ，较21 年-86.9pct。其中，一线物企归母净利 究 4 月销售继续复苏，结构化差异再加剧 润同比-0.4% ，较21 年-39.6pct ；二线物企归母净利润同比-59.7% ，较21 年-99.6pct。 报 -2023 年4 月房企销售数据点评 2023 22 年 ，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，主要源于：1 ）21 年下半年以 年 5 月 3 日 来房地产新开工、销售持续下行 ；2 ）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3 ）应收 告 账款计提减值大幅增长。综合来看，物管行业呈现总体降速 ，但结构分化加剧，一线物企 营收、业绩增速高于二线物企，体现出强者更强的局面，物管行业也进入加速整合阶段。  22 年毛利率、净利率下降，源于人工上升、地产下行、应收款减值增加等。22 年 ，物业 管理板块整体毛利率为24.2% ，同比-3.3pct。其中，一线物企毛利率为19.9% ，同比-2.6pct ； 二线物企毛利率为 25.4% ，同比-3.4pct。22 年 ，物业管理板块整体净利率为 4.6% ，同比 -7.8pct。其中，一线物企净利率为 8.8% ，同比-2.7pct ；二线物企净利率为3.5% ，同比 -9.1pct。22 年 ，物业管理板块整体三费率为9.5% ，同比-0.6pct。其中，一线物企三费率 为 7.7% ，同比-0.9pct ；二线物企三费率为10.1% ，同比-0.4pct。22 年 ，物业管理板块应 收款余额达 31.3 亿元 ，同比+44% ；应收账款减值3.8 亿元，同比+231% ，对应应收账款 减值占比营收达 14.2% ，同比+7.6pct ，其中一线物企5.1%、同比+0.6pct ，二线企业21.2%、 同比+13.1pct ；商誉减值及无形资产摊销比例（占比商誉及无形资产）平均值为5.0% ，同 比+1.6pct。22 年 ，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1 ）地产行业下行、人工成 本上升等因素，压制物管行业盈利能力；2 ）非住宅物业竞争有所加剧 ；3 ）高毛利增值服 务增速放缓；4 ）应收款减值大幅增加 ；5 ）商誉减值及无形资产摊销占比提升。  22 年基础/非业主/业主增值分别占比 65%/13%/15%、合同/