深业坪山发展报告.pptVIP

消费者购物考虑的因素 从消费者购物所考虑的因素来看，良 好的购物气氛与人气、商品的种类和质量 最为消费者所看重，而这也恰恰是目前坪 山片区商业市场最为缺乏的方面。 同时，调查还显示出消费者有就近购物的倾向 一处有知名零售商家进驻，购物环境愉悦、交通出行可达性高的商业中心将赢得坪山消费者的青睐 * 第二十九页，共八十三页。 * 第三十页，共八十三页。 坪山商业各业态店铺分布比例中，属于目的性消费业态的如家居家私、餐饮、娱乐休闲所占比例比较少。 随着，城市化发展成熟，未来坪山将会由工业期时代商业发展模式向宜商、宜居和工业混合时代模式发展，餐饮业发展空间很大。 * 第三十一页，共八十三页。 坪山消费者认为，坪山较为缺乏的商业业态是大型购物中心（23％），特色专卖店（23％）和娱乐餐饮中心（19％） 大型购物中心在汽车没有普及时代，出现在市中心区的机会要大于郊区 特色专卖店则更多选择的繁华商业区域，出现在郊区几率很少 娱乐餐饮中心与前两类相比之下，具有目的性消费特征，出现在郊区可能性更高 成功在郊区运营的餐饮中心案例： 万科城 * 第三十二页，共八十三页。 万科城位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗高新产业园区，周边以大型高新技术企业及本地农民房为主 坂田万科城项目地址 万科城 项目位置 周边商圈 万科城位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗高新产业园区，处于深圳中部生活轴线北部，紧邻包括华为技术、新天下软件城、富士康等大型高新技术企业在内的高科技产业园区 其中的“泛社区”，包括本项目、华为、新天下、中海等众多住宅、坂田村、和勘村、坂雪岗企业及万科坂田城其他邻近项目 ?规模：占地面积约40万、总建筑面积约53万平方米，商业面积建筑面积约3万平方米 ?定位：集休闲娱乐、餐饮、社区配套为一体的西班牙风情步行街 ?开业时间：2005年8月 ?停车位：4000个 * 第三十三页，共八十三页。 万科城商业定位，以美食街为核心，形成集美食、社区购物、社区休闲、社区文化于一体的能满足“泛社区”居民“一站式”消费的商业街区。 ?定位:极具异国风情的体验式美食休闲之都 ?业态组合:{11000m2国际美食坊+休闲娱乐} {20000m2社区购物中心} ?经营状况:通过添补市场空白业态，引进品牌商家满足高薪消费群体需要的主力租户，并实现人气的大幅提升。 ?主力商家：丹桂轩、华润万家、KFC、湘江老厨等、于2004年8月签约万科城 ?出租率:总体出租率为90%左右 ?租金：40---120元/平方米 评价:新的市场定位满足了市场需求空缺；通过强化异国风情美食之都概念，在缺乏整体商业氛围情况下，有效吸引了的高薪工业区内足够消费人流，成功聚集人气 * 第三十四页，共八十三页。 突出餐饮和娱乐功能业态是万科城商业街通过定位以提升聚客能力的主要手段 各种业态比例图 * 第三十五页，共八十三页。 数量众多、风味各异的各式餐饮组合对吸引客流发挥重要作用 各式餐厅 * 第三十六页，共八十三页。 坪山零售市场给以本项目的市场机会 1 高端消费场所比较缺乏 2 发展目的性消费特点的中高档餐饮，是符合本项目现阶段的商业条件 3 坪山公务员、富有居民以及工业区的高端消费人群是项目的主要目标消费群体 * 第三十七页，共八十三页。 报告思路模块 第一部分 项目开发所处的区域环境 第二部分 项目开发的市场方向 第三部分 项目价值最大化方案推演 第四部分 项目的招商策略 * 第三十八页，共八十三页。 家居/家电等专业市场 含超市、家居、家电、餐饮等综合性购物广场 （视城市化速度随时应变） 通过对区域商业环境分析、商家访谈以及市场机会分析，慧通行认为 本项目的定位方向如下 中高档餐饮为主的生活中心 可以适应现时阶段的定位方案 * 第三十九页，共八十三页。 目标消费群体定位 驾车前来本项目的，期望获得中高档餐饮消费场所体验的消费高端群体 * 第四十页，共八十三页。 拟引进餐饮品牌示意 * 第四十一页，共八十三页。 报告思路模块 第一部分 项目开发所处的区域环境 第二部分 项目开发的市场方向 第三部分 项目价值最大化方案推演 第四部分 项目的招商策略 * 第四十二页，共八十三页。 根据退红线要求，项目预计各项长度如图 退红线后地块 中山大道200米 锦龙路350米 以下规划方案中对项目面积的估算以退红线后地块尺度为准 项目地块基本尺度估算 为计算方便，本次方案计算参数为退红线尺度取整(存在误差在10%-20%) * 第四十三页，共八十三页。 选择策略一 街铺价值最大化方案 * 第四十四页，共八十三页。 方案一——街铺价值最大化 街铺开发分析： 1、可卖可租，短期可卖，长期可持有收租，变向空间 大，可实现资金收入平衡，同时受主力店商业价值