如何做好房地产行业研究王树娟.pptVIP

公司研究 万科的借贷比数据，反映其市场判断，以及据此所做的资金安排 * 第二十九页，共四十八页。 公司研究 储备 行业上升期的第一要素 大量储备可能带来不断超越预期的业绩 行业上升期的第一要素 大量储备可能带来不断超越预期的业绩 * 第三十页，共四十八页。 公司研究 目前，上市地产中，储备超千万平米的公司有10家左右 * 第三十一页，共四十八页。 公司研究 战略 产品定位：商业or住宅，中档or高档or中高档 不同的产品定位，风险及资源要求不同，商业地产对资源有更高的要求 一线地产公司多定位于综合开发，围绕其开发的高端住宅，建设大型购物中心、酒店等持有商业 二线及以下公司普遍主要从事住宅开发 富力 中高档住宅、酒店、办公、购物中心 碧桂园 中高档住宅、酒店 世茂 高档住宅、酒店、办公、购物中心 中海 中高档住宅、酒店、办公、购物中心 华润 中高档住宅、酒店、办公、购物中心 万科 中高档住宅 保利 中高档住宅 金地 中高档住宅 * 第三十二页，共四十八页。 公司研究 战略 区域布局 单区域：经营管理比较简单，规模较小，扩张受限于区域容量； 多区域：管理困难，可做大规模、分散市场风险 一线地产普遍布局全国5大区域：长三角、珠三角、渤海湾、中部、西南 二线地产进入跨区域、多区域开发阶段 从易到难 本地开发 跨区域开发 多区域开发 全国布局，集约优化 * 第三十三页，共四十八页。 公司研究 内部管理 市场给与地产企业厚利 近年行业盈利相当部分来自于：土地产生浮盈，兑现浮盈 部分企业实际是价值杀手 内部管理的价值更多地体现于 房地产价格平稳时 * 第三十四页，共四十八页。 公司研究 万科管理体系的效果 工期控制 金色系列：12-15个月 四季/城花系列：11-15个月 工程质量：均好 成本收益 建安成本控制稳定 利润率高于行业平均水平 * 第三十五页，共四十八页。 如何做好房地产研究 地产行业资深分析师 王树娟 ——关于研究框架梳理与思考 第一页，共四十八页。 行业特征 行业及公司的研究 行业趋势分析 其它 * 第二页，共四十八页。 行业特征 * 第三页，共四十八页。 房地产的含义 地产 财富的载体 土地所有制度 升值or贬值？随时间推移，土地使用年限在减少 房产 附属于土地，无法独立存在 贬值 * 第四页，共四十八页。 房地产行业的特性 关联度高 涉及到诸多产业 对国民经济影响大 高投资、高收益、高风险 周期性 长周期 短周期 易受政策影响 * 第五页，共四十八页。 房地产行业的特性 * 第六页，共四十八页。 房地产行业的特性 * 第七页，共四十八页。 房地产商品的特性 稀缺性 土地有限，房产相对有限 中国的城乡二元结构带来人为资源限制 产品固定性、异质性、垄断性、排他性 房地产经营的垄断性 产品的可替代性降低 价格差异，价格的信息不对称 建设周期长 供给刚性，难以针对需求变化快速做出调整 中国建设周期更加长，反应迟缓 高价值性、耐久性 投资、消费双重功能 * 第八页，共四十八页。 行业会计结算特点 结算成本的时间不匹配 历史的土地成本，现时或近期的销售价格 土地价格大幅波动时，影响较大 结算滞后（开发类） 预售制度：预售条件：出地面，结构封顶 预售到结算，往往要1年左右甚至更长时间 账面业绩与实体业绩存在时间差 行业景气复苏，但账面可能是最差阶段 行业景气下降，账面可能处于最红火的阶段 证券市场未必是行业变化晴雨表 * 第九页，共四十八页。 行业会计结算特点 收入、利润容易调控 结算条件诸多：销售、竣工、交房入住 收入、利润波动大 行业层面：需求、尤其是投资性需求的短期弹性比较大，导致行业销售规模的波动巨大 公司层面：随竣工项目有无、多少，结算收入起伏巨大 * 第十页，共四十八页。 行业及公司研究 * 第十一页，共四十八页。 行业研究：常见观点 看多 房价 房价收入比不高，灰色收入 中国人均占地面积少 需求 销售较旺，目前销售/竣工比大，显示供不应求 城市化，06年新增城市人口近1500万，年需求住宅4.2亿平米 紧缩政策 屡次调控都没见效 汇率 日本的经验 * 第十二页，共四十八页。 行业研究：常见观点 看空 房价高 泡沫严重，投资性购房比重大 政策调控力度加大 * 第十三页，共四十八页。 幸运的是：我们最需关注的是变量 长期看：增长的动力来自哪里？ 目前的股价包含了持续高增长的预期 销量增长空间？ 长期看，现在的销量是偏高还是偏低？ 能够带来增长的新的驱动因素出现了吗 毛利增长空间？ 价格能提高吗 成本会降低吗 短期看：追踪行业数据 地产变化，如股票大盘走势，众说纷纭，难以判断 合理的价格与销量数据，只是震荡的中轴而已 * 第十四页，共四十八页。 行业研究 实体 账面 股价 历年实体 年初储备 释放业绩动力