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限购令的不合法性探析 自2010年4月7日以来，国务院先后通过了三项政策，进一步增加了国家对国内房地产市场的监管政策。随后, 全国各个城市陆续颁布《限购令细则》。一系列限购令的出台, 使中国房地产市场风云突变, 社会各界对该政策亦褒贬不一。限购令作为一种自上而下通过行政手段推行的限制居民购房套数的限购令, 无疑强力干预了市场, 同时还涉及到对公民、企业宪法基本权利的限制, 无法回避其自身合法性的质疑。 一、 有限采购令的合法性问题 (一) 不动产变动模式下的契约自由 “私法自治是民法的基本原则, 体现于契约自由和权利行使的自由, 在物权法上亦有其适用。”“物权上的契约自由包括缔约自由, 内容自由和方式自由” 虽然, 我国《物权法》很少提及契约自由的观点, 但由于我国现行的不动产变动模式为债权形式主义模式, 因此, 物权上的契约自由的探讨也就有其必要性了。限购令的出台, 使得那些原本可以按照自己意愿自由签订合同的双方当事人被迫放弃签订契约, 或者无奈更改契约的内容。 (二) 限购令是不动产让与和抛弃的产 物权的处分自由原则, 主要来源于物权的一个基本原则就是物权的绝对性。“物权绝对性系物权的基本性格”“基于私法自治, 物权人原则上得自由行使其物权, 包括物权的让与和抛弃”。限购令出台后使得拥有房屋的所有人在处分自己不动产的时候, 必须考虑政策所带给他的客观影响, 而不能按照自己的意志自由处分自己的不动产。这不免会令社会中的一部分心中产生不平衡感。 (三) 变动的原因与结果的区分原则 我国民法理论中的物权区分原则, 最早是由孙宪忠教授在《论物权变动的原因与结果的区分原则》一文中提出的。该文对物权区分原则的定义为“即在发生物权变动时, 物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实, 他们的成立生效依据不同的法律根据的原则。” (四) 平等保护原则 我国物权法第三条第三款规定:“国家实行社会主义市场经济, 保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”第四条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。”这就是物权法规定的平等保护原则的主要内容。平等保护原则是我国物权法的一项十分重要的原则, 从条文在物权法中所处的位置来看, 可以说它是我国物权法的首要原则。这一原则的确立, 有利于推进社会主义市场经济进程, 对我国社会生产力的发展将起到巨大的推动作用, 有利于加强我国的民主和法治建设, 有利于构建社会主义和谐社会, 无论在理论方面, 还是实践方面, 特别是在实践方面, 意义十分重大而深远。 (五) 不动产登记的性质 不动产物权的公示方法为行政主管机关的登记。不动产物权登记, 是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消灭等情况依法记载于其专门设置的登记簿上。不动产登记是一种行政行为, 它所体现的是国家行政行为对不动产物权关系的合理干预。干预的目的是为了明确各种不动产物权, 依法保护物权人的合法权益。鉴于不动产物权登记的重要性, 对于不动产物权登记的程序、登记申请人、登记机关、登记的事项、登记的类型应当由法律作出专门的规定。也就是说, 关于不动产物权的登记不能由地方性法规或者地方行政规章来规定, 因此, 有个别地方的限购令规定“对违反规定购房的, 不予办理房地产登记”是明显违反《物权法》的物权登记制度的。 二、 有限的购买命令带来了上述不合法性的原因 (一) 限购令的政策特征 为何产生上述的不合法性, 首先要弄清限购令的法律性质。据《行政诉讼法》及《行政诉讼法解释》的相关规定对抽象行政行为的界定, 需要满足以下三个要素:第一, 有约束力第二, 且约束力具有普遍性的第三, 具备反复适用性。 从“限购令”的特征和效力来看:限购令多以国务院办公厅名义发布, 针对的对象是全国不特定的售房者与购房者, 对其具有约束作用, 在限购期内被反复适用;根据国务院限购令做出的地方政府限购令, 在各自规定的行政区划内, 具有普遍约束性的法律效力, 针对的对象是全省全市的不特定售房者购房者, 在限购期内亦被反复适用由此可见, 房产限购令均属于典型的抽象行政行为。 稍加观察不难看出近期出台的限购令, 也是政府在采取多种宏观调控措施后仍然不能抑制房价过快上涨而出台的调控措施, 从它的出台背景上不难看出限购令具有较强的政策属性。从严格意义上说限购令属于不同于社会政策和公共政策的民事政策。 (二) 限购令作为法律适用的政策依据 根据中国的历史及现状, 民事政策的存在有其一定的合法性。美国学者拉斯韦尔和麦克道格尔在法理学研究中, 明确用政策的观点和方法来研究法律现象, 提出了系统的法律政策学说, 主张法律的适用应当围绕政策目标, 进行政策思考。“在实在法模棱两可或未作规定的情形下, 政策构成了法官可以