2023年日本零售百货行业经营创新借鉴分析报告.doc

2023年日本零售百货行业经营创新借鉴分析报告 2023年5月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、中日商业地产供给分析 3 二、日本百货业的经营革新 5 1、大型化趋势、购物中心化 5 2、行业整合加速 6 3、积极进行经营革新 7 三、以三越百货为例探讨日本百货业的变革 9 四、中国零售行业急需经营革新 10 1、行业整合短期难以实现 11 2、短期需学习日本百货业先进经营经验及营销手段 11 一、中日商业地产供给分析 商业地产近几年供给量大幅增加，短期增速大幅回落。受住宅限购、限贷等政策影响，国内商业地产2022年开始进入快速发展期。商业营业用房投资完成额及施工面积基本维持在30%以上，而2021年中期开始，增速明显回落，投资完成额增速回落至25%左右，施工面积增速回落至17%左右；新开工面积和竣工面积增速大幅回落，2021年新开工面积增速回落至6.2%，而竣工面积回落至8%。供给量的大幅回落短期有利于降低供给端的冲击。 展望2022年，宏观经济维持弱复苏，行业需求端趋势向好，但幅度有限，受需求端影响，商业地产供给增速将维持在低位，供给端冲击短期有所减缓。 日本90年代，地产泡沫破灭之后，商业地产增速大幅下降，之后几年增速一直维持在0左右徘徊。从供需角度分析，日本零售行业增长是驱动商业物业增加的主要原因，商业物业新开工面积与社零总额增速具有显著相关性。 国内商业地产增速与社零总额增速相关性并不明显，但近几年相关性有所提升，而且可以看出，商业地产新开工面积增速滞后于社零总额增速。 货币供给量的大幅增加以及其驱动的物业价格的大幅提升是驱动商业地产发展的主要因素，同时，各地方政府由于负债率较高，通常以土地财政为主，因此土地拍卖成为很多地方政府主要的财政来源，这也助推了商业地产快速增加。从规划角度看，地方政府一般都会有商业规划，但商业规划最终要落实到区里，因此，商业规划是市一级的，但实际上控制权在区一级，而到了区一级为了政绩和形象，导致商业地产狂热。 零售行业作为渠道不仅面临商业地产大幅增加的冲击和分流，同时，近几年网购发展异常迅速，也给传统零售业带来巨大压力。受商业地产大幅增加以及网购冲击影响，国内传统零售企业向上下游溢价能力受到制约，因此毛利率水平难以提升，盈利能力受到一定影响。 总结：商业地产有效供给不足 无效供给泛滥。从商业地产投资额及面积增速来看，近几年商业地产几乎进入了疯狂阶段，商业地产大幅增加远远超越了实际需求，在局部区域已经产生了一定泡沫。而商业地产价值在于经营，如果没有经营能力，商业地产也称不上商业地产，但住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值，但商业地产却不同，如果开发商没有经营能力，一切就等于零。 从另一角度看，随着商业地产大幅增加，一方面超越了现有的消费能力；另一方面也导致行业竞争激烈，倒闭门店数量及空臵率不断攀升，呈现出很多无效供给。 国内零售企业同时面临商业地产和网购的冲击，自身盈利能力受到制约，如何实现突破至关重要，以下我们将分析日本零售业在面临行业冲击之后所做的选择，希望对国内企业及投资者有所启发。 二、日本百货业的经营革新 1、大型化趋势、购物中心化 日本百货店近年来出现了新一轮大型化扩张的趋势。除了开分店，同时加大了对大城市重点店铺改扩建工程，经营面积不断增加。2019年日本平均每个百货店的卖场面积约2.6万平，1985年时只有约1.7万平，同比增长53%。之所以出现这样的现象，是因为城市间百货业市场的竞争愈演愈烈，导致百货店越来越集中到大型城市。在这种背景下，许多百货企业认为当务之急是加大对大城市内重点店铺的投资力度，只有这样才能发挥大型店铺在客流、进货渠道、销售效率等方面的优势，充分发挥规模效应。 90年代伴随着泡沫的破裂，国内需求疲软，日本经济陷入“迷失的十年”，但此时购物中心的数量却急剧上升，新建数量达到1007个，平均每年兴建100家，现存的购物中心中约近40%比例的购物中心是在这个阶段建立起来的。1998年与2000年相关限制性法律相继出台，尤其是2000年的“大规模零售店选址法”，使得大型购物中心新开张数量较前几年明显减少。2001年日本新开张的购物中心数只有37家，较上年骤减112家。这种情况一直持续到2004年才有所改善。 2、行业整合加速 日本百货店经过长达20年的萧条低迷，已开始探索通过并购重组来加快行业整合，以大型集团化企业来应对市场竞争。2019年5月起，日本废除了对三角合并的限制，即允许外国资本通过它的日本子公司，以“换股”方式来收购日本企业。日本百货店积极寻求合并以实现规模经济和整合效应，因此合并和重组活动日趋活跃。2019年9月排行第三的大丸百与排行第八的