关于商住房地产项目土地增值税纳税筹划的思考.pdfVIP

、首席财务官 HIEFFINANCIALOFFICER 关于商住房地产项目土地增值税纳税筹划的思考 杨丽娟 （杭州宝晋置业有限公司，浙江杭州 313300) 摘要：商住房地产项目是房地产项目类别细分中的一种，土地增值税是其重要成本构成之一。有效的纳 税筹划，能够合理降低项目开发成本，提高企业效益。本文首先简要论述了商住房地产项目及其增值税现状， 随后分析了商住房地产项目土地增值税的影响因素，最终提出了土地增值税筹划建议，以供参考。 关键词：商住房地产；土地增值税；纳税筹划 中图分类号：F812.42 文献标识码：A DOI:10.12317/j.issn.1673-3169.2023.01.045 0 1.2 商住房地产土地增值税现状 引信 现阶段，随着我国城市商业化的不断发展，商住房 商住房地产作为房地产分类中的一个组成类型， 地产项目市场空间不断扩大。相比传统意义上的房地 存在房地产发展的共性特征。首先，就产值来看，依 产项目，商、住两种用途相结合的房地产项目在功能拓 据国家统计局相关数据，全国房地产总产值逐年上 展、经济促进、旧城改造等方面展现了诸多优势。商住 房地产项目土地增值税纳税筹划的内容呈现系统性、 多样性等特点。基于此，本文就土地增值税纳税筹划 74.64 策略进行阐述。 1商 商住房地产项目土地增值税概述 1.1 商住房地产概述 就商住房地产的概念而言，目前主要有以下几种 0.65万亿元，占当年房地产总产分别为2.17%、2.29%、 理解：第一，商住房地产简称商住房，是指商、住两用 2.48%和2.62%，呈现金额、占比双重增长的趋势。最 的普通商品住房，与传统住宅房相比，商住房产权仅有 后，就土地增值税纳税筹划看，房产企业普遍存在纳 50年，不能作为户口登记载体，户型一般以小户型（甚 税筹划重视不足、政策研究不透、人员综合素质不高、 至超小户型）为主，且人防、消防等建设标准较高，居 成本费用归集不合理和系统性不强等问题，加之受国 住密度较大，物业成本相对较高，宜居性相对不足，购 家和地区区域性因素影响，纳税筹划风险普遍较高。 买贷款利率相对较高。同时，政策受限较少，如一般不 2 商住房地产土地增值税影响因素分析 纳入限购范围，幼儿园、学校等公共配套限制少，购买 2.1 土地增值税增值额的影响因素分析 不受户籍影响等。此类房地产项目是“十一五”时期， 依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及 国家重点发展的普通商品房类型。第二，商住房地产是 其实施细则，房地产项目的增值额为应税收入减去扣 指居住、商业有效结合的系统性、均衡性、可持续发展 除项目，扣除项目包括土地使用权成本、房地产开发成 的房地产项目，该类型项目既能因商业商务功能带来区 本、开发费用、相关税金及其他允许扣除的项目费用。 域发展的活力，又能满足居民高质量生活需求，依据现 因此，从整体来看，影响房地产项目土地增值税增值额 代以人为本、生态发展、可持续发展等思想，可促进商 的是应税收入与可扣除项目成本两个要素。从管理角 业活力与居住质量有效融合。此类项目更多用于旧城 度讲，企业的管理水平，特别是全过程项目管理能力也 区改造、新城市区域建设，一般纳入政府的整体发展 将影响土地增值税增值额。 规划中，受政策的约束较大，如房屋限购、硬性公用配 （1）应税收入分析。就税法而言，土地增值税的应 套设施配置、绿化率要求等。 税收入是纳税人转让房地产所收取的全部收入，包括 总体看，商住房可以单独作为一个项目，也可以与 货币性收入和非货币性收入。扣除弥补成本支出因素之 住宅建设项目等组合成为一个大的房地产项目，当城 外，应税收入受房产性质、开发形式、区位优势、结构化 市系统规划足够大时，也可能被第二种商住型房地产 构成等因素影响，所计算的应税收入不同。首先，房产 项目所涵盖，如城市新区的建设、旧区域的更新改造， 性质不同、结构组成不同，应税收入也不同。房地产行 本文以第二种商住房为阐述对象。 业依据商品房、办公楼商品房、商业营业用房及其他商 1138