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多对一制度安排下物业公司物业服务有效性研究 一、 业主、物业公司之间的关系 房地产管理在中国是一个新兴的企业，出现的时间不长，但存在许多问题。1981年3月10日, 中国内地第一家物业管理公司在深圳宣告成立 (孙锦, 2010) 。1994年3月23日, 建设部在官方文件首次明确要求住宅小区由物业管理公司专业化管理。(1)国务院在2003年颁布了《物业管理条例》, 并且在2007年根据《物权法》对条例进行了修改, 各地也出台了相关的实施细则。尽管有法可依, 社区居民对物业服务并不满意,(2)各地物业公司和业主之间仍然矛盾不断, 且有愈演愈烈的趋势。(1)现实生活中, 业主对物业不满, 就不交物业费;而物业公司得不到利润, 就无法提供好的服务。一个恶性循环就此形成, 最终导致双方的矛盾越来越多 (李松涛, 2012) 。 国内探讨化解物业公司和业主之间矛盾和纠纷的文献大多是从法律角度入手, 或讨论业主委员会的法律地位及相关法律的完善问题 (陈德豪, 2005) ,(2)或讨论物业公司合同的变更及物业公司服务收费等法律问题 (张志勋、胡祥福, 2004) 。在法律上, 物业公司和业主之间是服务与被服务的合同关系。《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》赋予了业主解除委托协议更换物业公司的权利。按理来说, 业主和物业公司之间的关系似乎不难协调和处理。当业主和物业公司产生矛盾和纠纷时, 业主可以更换一家新的物业公司来提供服务。然而, 现实中业主和物业公司之间的关系却要复杂得多。一个主要原因是业主委员会(3)作为全体业主的代表方与物业公司签订物业合同, 业主个体、业主委员会和业主大会三者之间的利益很难完全一致, 相关的法律规定就存在着可执行性差的弱点。(4) 从经济学的角度来分析, 业主和物业公司之间的关系属于委托代理关系。按照标准的委托代理理论 (例如Mirrlees, 1999等) , 如果委托人 (业主) 可以通过设计一份毫无选择余地的完全契约给代理人 (物业公司) 的话, 那么, 在代理人 (物业公司) 满足自身参与约束和激励相容约束的条件下, 委托人 (业主) 可以实现自己在次优情形下的效用最大化。标准的委托代理理论有两个隐含假设。一是假设存在一个中立的第三方来保证委托人和代理人之间在事前所签订契约中的所有条款能够在事后得以被严格执行;二是假设代理人相对于委托人来说没有任何谈判势力。在分析业主和物业公司之间关系时, 上述两个隐含假设显然得不到满足, 更为重要的是, 委托方 (全体业主) 不是一个独立的个体, 而是由众多业主组成的一个集体。因此, 要分析此类特殊委托代理关系, 不能从标准的委托代理理论入手, 应该充分考虑业主个体和业主集体 (全体业主) 之间的利益不一致, 以及业主和物业公司之间所签订契约的不完全性。 现实中, 在物业公司和业主委员会签订合同的时候 (事前) , 不可能把未来 (事后) 所有可能发生的情况都写入合同条款;即使那些在事前写进合同的条款由于在事后无法被第三方证实, 也不一定能保证被严格执行。鉴于此, 我们沿用不完全契约理论框架(1)进行分析。我们认为正是由于物业公司和业主委员会所签合同 (契约) 的不完全性, 业主和物业公司之间的关系不可能通过一纸合同就能够一劳永逸地得到界定和解决。除了签订合同外, 业主和物业公司还可以通过谈判或重新谈判来进一步确定物业公司所提供的具体物业服务以及业主为物业公司所支付的报酬 (物业费) 。据我们所知, 本文是国内第一篇基于不完全契约理论框架分析业主、业主大会、业主委员会和物业公司之间关系的文献。 本文比较分析了关于物业服务提供的两种不同制度设计。一种是让单个业主独立和物业公司进行谈判;另一种是允许业主自愿参加业主大会并选出业主委员会, 与物业公司进行谈判。第一种制度安排下, 业主独立和物业公司进行独立谈判的纳什均衡意味着每个参与谈判的业主愿意缴纳的物业费依赖于其他参与谈判的业主所缴纳的物业费。本文研究表明:尽管在一定条件下,(2)第一种制度安排下, 业主独立谈判能够达到提供物业服务的均衡, 但是需要大量的业主同时独立地参加与物业公司的谈判, 是极其困难的。相对于独立谈判, 第二种制度安排下, 允许业主自愿参加业主大会并选举业主委员会来和物业公司进行谈判所带来的直接好处是节省谈判成本。在现实中, 物业公司贿赂操纵业主委员的报道也屡见不鲜 (晏秋秋, 2007;余勇, 2008;庄文石, 2011;张梦麒, 2012等) 。我们认识到业主委员并不一定都代表和维护业主的利益, 在第二种制度安排的分析中, 特别关注了业主委员会和物业公司之间勾结问题。本文分析表明, 第二种制度安排下, 只要物业公司勾结业主委员的贿赂成本满足一定条件, 一定存在这样的均衡, 即一定数量的业主