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2023年房地产行业研究报告 第一章 行业发展概况 房地产业就是指用土地和建筑物为经营对象，专门从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，就是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要涵盖：土地研发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的交易、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们利皮扬卡将专门从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 图 房地产产业链 资料来源：资产信息网 千际投行 图 全国房地产开发企业经营收入及快速增长情况 资料来源：资产信息网 千际投行 据企洞察发布目前我国总计各类房地产有关企业240万家。2022年崭新登记注册企业48.08万家，同比快速增长20%。吊查封数13.2万家，同比快速增长11%，天量快速增长33.2万家。从地区原产来看，广东省目前以35.3万家企业名列省份第一，山东、江苏、四川和上海分别以19.7万家、16.8万家、12.7万家和12.6万家名列前五。从注册资本来看，100万元以内的房地产有关企业数量最多，比重为29%。100-500万元以及500-1000万元的房地产企业分别占27%和11%。注册资本1000万及以上的企业比重为33%。 根据2018年国家统计局发布，房地产轻而易举从业人员人数和建筑行业存7072.4万人，占到至当时全国人口1/19。第四次经济普查中存数据说明，在5809万建筑行业人里，存3591万人属于“房屋建筑业”，其中为商业房地产服务的人数多于了4000万。 国家统计局发布数据说明，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。 2022年房地产市场在供需两端遭遇非常小冲击和压力，房地产开发投资额同比增长速度整体整体表现为-10.0%，说明当前中国房地产行业的整体研发投资压力比较大。全年新开工面积跌幅39.4%，就是历史最轻跌幅，2014年下行周期中14年和15年新开工面积同比跌幅也仅为10.7%和14.0%，全年新开工面积回落至2009年以前水平。全年施工面积回落至2019年以前水平，全年竣工面积回落至2010年以前水平，跌幅均为历史最大值。2022年施工投资方面情况出现大幅的回落主要由于：1）销售资金回笼持续上升；2）融资大力支持政策尚未完全落地，偿还债务压力持续；3）拿地和新开工规模已已连续下降，累积效应下，时程施工投资或将持续走高。 土地购置面积跌幅不断扩大，土地市场复苏仍等候销售企稳。1-12月总计土地购置面积10052.00万平方米，同比下降53.4%，12月单月土地购置面积1596.84万平方米，同比下降51.6%，跌幅收窄6.8%。全年来看，销售持续下行共振行业出清，房企资金压力愈演愈烈，一方面房企在资金压力下再投资拓展举步维艰，已赔付的民企失去提着地能力，尚未赔付的房企遭遇各资金方的爆仓压力，资金优先保持现金流和债务偿还避免偿还，投资提着地难度很大；另一方面销售持续下行，即使资金压力相对较小的国企，在正视未来销售不确定性的情况下也谨慎投资，著眼于核心城市核心地块，增加经营风险。 2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年快速增长10.5%。其中，住宅待售面积快速增长18.4%。 2019年研发企业从业人员29.4万人，2022年房地产开发企业家数为97938家。 图 典型产品和代表企业 资料来源：资产信息网 千际投行 传统的房地产行业以住宅产品的研发销售居多，近年来随着城市中心区域住宅用地日趋减少，房地产企业已经已经开始谋求转型，强化商业地产的业务比重，并持有部分物业以期获得长期租金收益。在新型城镇化以及经济转型背景下，区域经济、产业结构升级势必弥漫着大规模现代化产业园区及物流基地的建设。 图 房地产开发流程 资料来源：资产信息网 千际投行 Wind 房地产开发就是一种专业性较强的经济活动，从项目可行性论证直至竣工交货，各环节对参与人员的专业知识与经验技能均存较低的建议。 第二章 商业模式和总收入模式 2.1 产业链价值链 房地产行业总计五种地产：住宅地