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2023年CBD地产研究报告 第一章 行业概况 中央商务区（Central Business District，简写CBD），通常所指的就是城市中心的商业、金融、文化和政治中心区域。一般来说，CBD就是一个城市经济的核心，具有关键的地位和影响力。 CBD通常集中了大量的商业办公楼、高档购物中心、高端酒店、文化艺术中心和政府机构等，就是一个城市的地标性区域。CBD中的房地产价格和租金通常较低，这充分反映了该地区的商业和经济活动强度，也充分反映了该地区的地理位置、交通、资源和政策等方面的优势。 20世纪五六十年代，发达国家一些城市中心区的制造业已经已经开始迁入，同时商务办公活动却不断向城市中心区涌向，建议在旧有的商业中心的基础上再次规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯、东京的新宿、香港的中环都就是国际上发展得相当明朗的商务中心区。 我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代。随着我国的城市经济和城市建设迅猛发展。诸多城市都集中打造出属于自己的CBD，助力城市发展。一般而言，CBD座落在城市中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。 根据中国社科院和中国商务区联盟联合发布的蓝皮书显示，我国三大国家级CBD为北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、广州CBD（即广州天河中央商务区）。目前，这三大国家级CBD发展势头良好，发展能级和区域影响力不断提升，正在逐渐向洲际级CBD演进 。 第二章 商业模式和投资策略 2.1 产业链 CBD的产业链可以分为多个方面，其中涵盖： 金融产业：CBD就是国内外金融机构的科创地，各类金融机构涵盖银行、证券、保险、基金等，形成了完善的金融产业链。 房地产产业：CBD的土地资源和商业价值似乎更高，因此CBD地区的房地产开发商和物业管理公司受到了高度高度高度关注，牵涉到房地产开发、物业管理、租赁等各个环节。 商业服务产业：CBD具备多样的商业服务资源，涵盖商务服务、广告媒体、人力资源等多个细分行业，这些服务业的发展也为CBD提供更多更多了必要的提振。 文化创意产业：随着城市经济结构的不断转型，CBD地区也已经已经开始涌现出一些文化创意企业，比如设计公司、传媒公司、艺术机构等。 科技创新产业：随着信息技术和互联网的发展，CBD地区也开始涌现出一些创新科技企业，如云计算、大数据、人工智能等企业，为CBD的发展带来了新的机遇和动力。 CBD的产业链非常丰富多样，牵涉到金融、房地产、商业服务、文化创意、科技创新等多个领域。这些行业之间相互关联、相互促进，共同构成CBD发展的产业生态系统。 2.2 商业模式 CBD一个最主要特点就是配套完善，它一般位于城市的黄金地带，区内有各种一流的建筑和完善的公共设施，例如甲级商业大厦、大型购物中心、政府及公共机构、康乐文娱设施等。CBD的交通便利性也要极高，线上线下都要有完善的线路，区域内各街区来往、跨区域往来等交通要非常便利，同时到港口、机场、火车站等位置的交通也要方便。因为CBD高度集中了城市商贸、金融、科技、服务等多种功能，所以其区域内建筑往往也高密度、现代化。一般来讲，写字楼在CBD会占到总建筑面积的50%以上，商业、餐饮及商住建筑约占40%，其他服务设施及必要配套设施约占10%。 在具体的建设方法上，国内常用的有两种途径：一是对城市原有商业街区改造扩建，比如上海的南京路、人民广场，比如沈阳的沈河区；另一种是择地新建，上海的陆家嘴就是这类CBD的卓越代表，还有重庆的江北城、哈尔滨的群力新区等。两种建设方式各有优劣，城市发展到底该选择哪种，主要还是要看当地的城市和产业发展特点。 2.3 技术发展 地产研发 （1）智慧修筑 BIM、物联网、人工智能、云计算、大数据等技术快速发展及其在建筑业的推广应用，为智慧修筑奠定良好基础。智慧修筑不仅就是工程修筑技术的变革技术创新，更将从产品形态、修筑方式、经营理念、市场形态以及行业管理等方面重塑建筑业。 （2）智慧家居 归因于物联网、5G、人工智能、无线通信、生物识别等技术的进步，智能家居行业发展风头正旺。目前较为流行的智能家居设备涵盖智能照明设备、智能门锁、智能门窗、环境监测、安全警报、影音娱乐等，语音AI、家庭智能网第一关、轻量级IoTOS为智能家居的人性化生态圈，并使之更加贴近用户市场需求。根据亿欧智库《2020中国智能家居行业研报》测算，2020年中国智能家居市场规模约4354亿元，预计2025年突破8000亿元。 地产流通 （1）房产数字化展现出 “全景看房+VR看房+AR看房”就是房产销售新趋势，突破了时间管制与空间距离，VR与AR技术便捷用户随时随地看房，不断扩大了地产品牌对潜在群体的