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论不动产物权登记程序的构建 第一章房地产登记制度和公共服务制度。 的基本理论 第一节不动产登记制度概述 不动产登记是, 专门机关依据法定程序将不动产或者不动产权利记载或不记载于特定簿册上, 进而产生特定法律结果的现象。不动产登记对不动产物权变动的法律意义在于:不动产登记, 是不动产物权变动的法定公示手段, 是因法律行为的物权变动的生效要件, 也是物权依法获得承认和保护的基本根据。不动产物权的公信力主要取决于:物权公示制度、登记审查制度、物权行为制度。登记公信力的承认还应取决于登记审查制度, 通过不动产物权登记来建立不动产物权支配秩序。 西方国家的不动产登记程序制度有悠久的发展历程, 并一直与民法物权制度协同并存, 这种历程受到社会各种因素的影响和制约, 结果导致登记程序与物权法中的登记实体制度相互结合, 形成了制度同一体。其中, 登记申请、审查、决定等程序机制起着基础作用, 它们决定着登记实体效果的走向。尽管登记程序要为物权法实体制度服务, 但登记效力等实体制度的展开, 却是以登记程序的运行为前提的, 因而, 登记程序具有相对于物权法实体制度的独立性, 这当然也体现了登记程序对于实体法律效果的决定性作用。登记程序对不动产物权变动有极强的形塑作用, 从登记审查这个程序为出发点, 就可以看出其如何导致德国法、瑞士法和法国法的不动产物权变动规则本身发生异化, 又如何导致它们产生大致相当的后果。 不动产物权登记程序是登记结果得以产生的前提, 其目的指向不仅涵盖国家维持正当交易、保障交易安全的公共职能, 还涉及民事主体能否有效实现私权的趋利机制。因此, 不动产物权登记程序构建的制度, 应成为独立的法律分支, 已被德国、法国、意大利、瑞士、日本等大陆法系国家立法实践所证明。而公证介入不动产登记程序中则能对保障交易安全起到重要作用。 第二节不动产物权变动的公示方法——登记 将不动产登记作为不动产物权变动的公示方法, 但是, 根据立法上对于登记内容、效力等的不同规定, 可以将大陆法国家的不动产登记制度分为三类, 即契约登记制和权利登记制、托伦斯斯登记制。 一、 对不动产登记的审查 权利登记制, 又称为德国登记制或实质主义登记制。它是指不动产物权的得丧变更, 仅有当事人意思表示一致尚不生效力, 必须经过登记机关实质审查确定, 并践行法定登记的形式, 才发生效力。权利登记制度具有下列特点: (1) 登记为不动产物权变动的生效要件, 即不动产物权变动发生效力, 除当事人的合意之外, 还必须进行登记。实质审查主义。登记官吏对于登记案的申请, 有实质审查权, 不仅审查申请必须具备的形式要件, 对于土地等不动产权利变动原因与事实是否相符、缴付文件瑕疵, 均须详加审核, 证明无误后方予登记。 (2) 登记采强制主义。不动产物权的取得、设定、变更、丧失非经登记不生效力。 (3) 登记簿的编制采以不动产的编成主义, 而不是以人为标准编制。德国法的登记制度以不动产为中心构成内容, 依土地地段、地号先后次序编造而成。登记完毕, 不发权利证书, 仅在契约上注记登记的经过。 (4) 登记具有公信力。公众可以信赖己经登记的权利, 登记关于权利状态的表示有绝对的效力。 二、 契据登记簿登记的作用 契约登记制起源于法国, 又称为法国登记制或形式主义登记制。所以又称为“法国登记制”。它是指不动产物权的得丧变更, 经当事人订立契据 (契约书) , 即已生效。但非经登记, 不得对抗第三人。登记机关登记时, 依照契据所载的内容, 予以登记。具有下列特点: (一) 形式审查主义。登记官吏对于登记的申请, 只进行形式上的审查, 依照契据内容记载于登记簿。不过问契据上所载权利事项有无瑕疵。 (二) 土地权利的变动以登记为对抗第三人的要件。 (三) 登记是对物权的动的状态的公示, 在登记簿上所记载的是导致物权变动的法律行为——债权契约, 并非仅记载物权之现在的状态。 (四) 登记无公信力, 国家并不对物权变动的真实性和合法性提供担保。 (五) 登记簿的编成采人的编成主义。契据登记制登记簿编成不以土地为准, 而以土地权利人登记次序的先后作成。登记完毕仅在契据上注记经过, 不发权利书状。 三、 对原因关系的审查 托仑斯登记制度又称澳洲登记制, 或权利交付主义。按照这一制度, 在初次登记不动产时, 登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态, 制成地券。让与不动产时, 当事人之间作成让与证书, 连同地券一起交给登记机关, 经登记机关审查以后, 在登记簿上记载权利的移转。特点如下: (一) 任意登记。登记与否, 任由当事人自行决定。但土地一经申请第一次登记, 日后如有土地转移或变动, 非经登记不生效力。 (二) 登记采实质审查主义。登记官吏对于登记申请有实质审查的权限, 登记宫吏对登记原因及证明文