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城中村集体土地流转模式选择研究 近年来，在旧城和中心村的改造过程中，土地流转问题日益突出。本文在探讨中国城中村土地所有权转让的结构和特点的基础上，提出了三种土地流转模式，并分析了三种模式下的土地收入算法。 1 城中村集体土地流转的三种模式 集体土地流转模式是指集体土地在流转过程中土地权利的归属及变化方向.城中村集体土地流转模式分为国有化转制模式、保权让利模式、“一村两制”模式三种类型,如图1所示. 1.1 国有化回转城中村 国有化转制是指以村集体经济组织成员全部由农民转为城市居民,并实现撤村改居的过渡为前提,通过行政命令的方式,将原属农村集体所有的土地整体性、一次性地转归为国家所有,并基本不改变原有的土地用途和使用权归属.这种模式通过将土地合法地引入市场流通,显化土地价值,使村集体通过盘活土地资产获得改造的资金来源,使政府能够统一有效地利用规划土地.国有化转制为城中村改造创造了良好的制度环境和政策. 1.2 企业土地流转 保权让利是指保持集体建设用地所有权不变的前提下,依照国有土地有偿使用管理方式,将集体建设用地使用权在一定年期内采用转让、出租、转包、入股、抵押等形式进行流转,土地流转收益大部分留给集体经济组织,按照“两种产权、同一市场”的指导思想,实现集体建设用地的流转.这种模式有利于集约用地、盘活存量土地、缓解城市用地压力,有利于防止拆复建的恶性循环,减轻征地难度,节约国家资金,有利于改善投资环境,增加就业渠道. 1.3 城中村地下空间改造建设用地 实行“一村两制”模式的总体思路是根据城中村村民留地安置指标和各城中村人口,为每个城中村核定留地安置面积(包括居住、公共设施及生产经营性用地),各城中村在留地安置范围内自行开发建设,以保障城中村原居民的生产生活;对于通过改造、整理出来除用于村民生活保障以外的其余土地,作为开发性用地,转为国有.为了解决城中村土地开发资金问题,政府有关职能部门将土地依法报批征为国有后,按城市规划的要求,依法开发经营. 2 城中村农村土地流转收入计算公式为农村土地流转收入计算 2.1 不同产权制度的集体建设用地的转价确定 征为国有的土地,国家在征地过程中给予集体经济一定的补偿,故要测算其土地补偿和安置等费用.征收耕地的补偿费用国家有明确的规定,是被征耕地前3 a平均年产值的数倍,而作为集体建设用地的其他土地被征为国有的补偿,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定,最多是被征地前3 a平均年产值的30倍.位于城市规划区内的城中村集体土地,由于区位条件好,市场活跃,土地资源紧缺,按照耕地补偿费用的前3 a平均年产值的30倍进行补偿,标准偏低.为了显化土地资产,体现市场配置土地的作用,体现两种产权制度的公平性,本文采用政府公布的国有土地基准地价并相应调整来确定集体建设用地转制价格. 2.2 流转价格测算方法 保权让利流转模式下,将集体建设用地使用权在一定年期内进行流转.流转的年期,各地有不同的规定,有的3~5 a,有的10~15 a,但一般不得高于集体土地承包经营的最高年期,个别地方采取与国有土地使用权出让年期相一致.在集体建设用地中,宅基地作为住宅用地,虽然村民大部分把房屋出租,但由于宅基地流转受到限制,故在此不计算住宅用地出租价格,只计算出租的土地和其他建设用地的流转价格.测算过程:(1) 确定测算方法采用收益还原法;(2) 土地还原利率的确定;(3) 土地年纯收益确定. 2.3 居住、公共设施用地面积的确定 “一村两制”流转下要首先确定各类用地的留地安置指标.“一村两制”模式实现的关键在于确定将来集体土地的面积.在全面调查城中村人口、土地、规划等因素的基础上,综合测算出城中村村民的留地安置人均指标.指标体系分为两部分:一是居住和公共设施用地指标,二是生产经营性用地指标.然后,确定各类用地面积.“一村两制”模式下,居住、公共设施用地是用来安置村民,保障其生活用地,生产经营性用地是用来保障村民在失去原出租房屋经济来源后,保障村民生存,允许出租、经营等用地,这些土地的收益将大于其原来出租房屋的收入.在保障村民居住、生活后,多出的集体土地国家转为国有,按城市规划的要求,依法开发经营.各类用地面积按以下公式计算: M1=R×T1. 式中:M1为居住、公共设施用地面积,R为农业人口数,T1为居住、公共设施用地指标. M2=R×T2. 式中:M2为生产经营性用地面积,T2为生产经营性用地指标. M3=M4-M1-M2. 式中:M3为征为国有土地面积,M4为集体土地面积. 最后,确定测算方法.居住、公共设施用地由于用来安置村民,没有收益,故不测算其土地价格.生产经营性土地,采用国有土地基准地价中商业用地地价经过调整后测算经营性用地的价格.征为国有的土地价格测算方法同国有化转制. 3 在城