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我国公租房项目投资现状分析 作为一种保障住房，公共租赁已经成为中国住房体系的重要组成部分。但是, 公租房的性质决定其具有利润少且回收期长的特点, 对企业投资等社会资金缺乏吸引力。缺少资金注入限制了公租房的可持续发展, 难以满足日益增长的社会需求。公租房缺乏吸引力的主要原因是收益与成本不匹配导致的收益率过低, 一些学者提出:土地成本在总成本中占比很大, 公租房建设需要政府从土地方面让利, 减轻项目成本压力。但是, 政府让利多少才能够使项具有吸引力?本文将从项目收益率角度出发, 探讨一定收益率前提下政府降低土地价格水平的问题, 寄希望从土地让利方向提出有利于公租房项目可持续发展的对策。 一、 高校公租房土地价值的定价机制 我国公租房的可持续建设需要社会资本的进入才能实现。但是, 要吸引社会投资必须要有一定的回报率。影响项目回报率的因素主要是收益率和成本。对于公租房项目而言, 收益主要来自租金, 而成本则包括土地价格、建筑成本、融资成本、税费成本和管理成本。 公租房的租金应该如何设定?一直是人们讨论的热点。而其作为公租房项目的最主要收益, 直接影响公租房项目的回报率。如果租金过低, 成本回收周期就会过长, 如果租金过高, 出租率就得不到保证, 也违背公租房建设的初衷。大多学者认为, 公租房具有市场化和政府主导双重属性, 其租金定价应该考虑消费者承受力、投资者盈利和政府补贴能力。 具体来说, 影响公租房租金水平的因素, 应包括房屋成本、配套设施等内部因素, 以及保障对象收入、市场价格等外部因素。因此, 一些城市公租房租金都以同地段类似房屋市场租金为基础, 以一定低于市场租金比例作为房屋的平均租金。宋祥来 (2011) 的研究指出, 公租房项目通过市场比较法拟算的租金只有成本法租金的2/3, 这也从一个侧面反映出成本过高是导致回报率低的主要原因。 关于公租房的成本大部分是相对固定, 难以削减的:建筑成本包括材料费和人工费, 属于项目的硬性投资;公租房项目本身享受多种税收优惠, 如免收行政事业性收费和政府性基金, 享受政府贴息等, 这使得削减税收成本的可操作空间较小。公租房的管理成本一般较低, 且多数以物业管理费形式转移给租客, 对项目投资的压力不大。关于融资, 有学者提出BOT是比较成熟的公共设施建设运营模式, 可应用于公租房项目。但是, 回报率过低导致其对融资缺乏吸引力。 在公租房成本中, 土地成本是占比最大的一项。土地的稀缺性以及由我国财政制度带来的土地成本过高, 是公租房项目缺乏吸引力的主要原因。首先, 公租房土地主要通过招拍挂方式获得, 这就不可避免地使得公租房项目与商品房项目竞争, 导致成本偏高。其次, 由于公租房项目收益较低, 政府自身也缺乏出让土地给公租房项目的积极性。最后, 为降低土地成本, 公租房项目位置一般比较偏远, 难以吸引租客。 综上所述, 公租房可持续发展的关键在于解决公租房租金如何制定、公租房应该建在什么地方、公租房土地应该获得多少收益等问题, 本文将以上海市为例, 尝试通过情景模拟的方式探寻以上问题的答案。 二、 公共租赁土地的利益曲线 (一) 让渡的土地收益 本模拟以市场租金为出发点, 在给定内部报酬率和成本回收期下, 反推该项目当期投资成本, 以此作为其可持续运转的最高项目成本。为简化计算, 总成本默认只包括土地成本和建筑装修成本, 忽略税收成本、管理成本、融资成本和营销成本等比重较小的项目, 并将建筑和装修成本统一合定为3000元/平方米。以最高项目成本减去建筑和装修成本, 剥离出的土地价格即为项目最高支付土地价格。以此最高支付土地价格与实际交易价作比较, 得出政府需要让渡的土地收益, 具体公式如下: 其中, B1为第一年租金收益;Bn为第n年租金收益;n为成本回收期;IRR为内部报酬率;NPV为n年内收益净现值, 即项目最高成本;CL为土地成本;CC为建筑成本;CL′为放弃土地收益;TL为实际土地价格;A为放弃土地收益比例。 本文收集了上海市各区2012年9月平均租金数据和2009年1月至2012年9月的土地交易数据。模拟不同情景下公租房可持续运转的最高项目成本, 公租房项目最高土地支付价格, 不同区域公租房可持续运转情况下, 政府需要让渡的土地出让收益比例。 (二) 土地让渡和让渡成本 在基准模拟中, 在以同区内市场平均租金作为公租房租金, 内部报酬率定为5%, 成本回收周期定为30年的模拟条件下, 根据前文公式, 计算模拟土地成本和让渡土地收益比例, 并以后者的正序排列, 见图1。 此情况模拟下, 上海市各区平均让渡土地收益需求为61%, 并明显分为3段。图1左边分段的地价让利均不超过40%。此地区让利较少的原因, 是到达市中心距离适中, 市场租金和土地价格比较协调, 适宜建设公租房。图1中部