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房地产投资信托基金reis破解公租房建设资金瓶颈问题 公共租赁在解决居民需求问题中发挥着重要作用。随着公租房需求的不断增加, 公租房建设面临资金短缺、融资难度加大及监管薄弱等问题。具体说来:一是地方政府财力有限, 很难筹措到足够的资金满足对公租房的需求。二是融资平台存在局限性, 对于庞大的保障房资金缺口来说, 企业债和地方债按照目前的发行量提供的资金量有限。三是监管制度不完善, 个别地方投融资平台出现“平台贷”现象, 且保障房企业债券融资有退化为一般企业债融资的风险。这在一定程度上影响了公租房建设的可持续性。 由于房地产投资信托基金 (REITs) 具有拓宽融资渠道、降低投资风险、优化资源配置等作用, 可以有效减小公租房建设中资金瓶颈带来的风险。对此, 可以探索发展REITs, 引入拓宽公租房融资模式。本文在重庆市探索公租房融资渠道基础上进行分析, 并对债权性公租房发行REITs进行方案设计, 以期为公租房建设融资提供合理建议。 一、 引入房地产投资信托基金,完善公租房资 目前, 公租房建设资金和融资来源主要有政府财政拨款、银行贷款、地方债融资等几种渠道。对于重庆而言, 要实现4000万平方米公租房建设目标, 需要建设资金约1400亿, 尽管有300亿的政府土地投入和300亿的政府财政投入做保障, 但仍存在800亿的资金缺口。要弥补这一缺口, 只能寻求银行贷款或市场融资等其他渠道解决。对此, 重庆市在引入房地产投资信托基金 (REITs) 参与公租房建设方面进行了积极探索。 公租房建设是一项长期的民生工程, 它作为一类准公共品, 仍具有按市场化方式公开发行REITs的必要性。一是通过政府制定特定的优惠政策, 提高公租房REITs的收益水平, 从而消除投资者对于开发和投资保障性住房利润低的担心和顾虑。二是保障性住房和商业用房混合开发模式, 可以帮助提高公租房REITs的核心竞争力和吸引力。三是通过政府参与公租房REITs, 能够增加公租房REITs安全系数, 降低投资人风险。四是REITs负责资产管理和投资决策, 公租房建设和管理则交给建筑企业和物业管理公司负责。这样既可以充分发挥REITs在资本运作中的专长, 又可以提高房地产的经营效率和水平。五是REITs能够以信托投资基金的形式引导民间资本进入公共服务领域, 既有利于满足中小投资者和机构投资者对房地产行业的投资需求, 又能够创新租赁性保障房建设的融资渠道和建成后的运营方式。 二、 中国公共租赁法的创新方案 (一) 建立租金公共租赁创新模式的条件 1. 具有明确的产权关系 以重庆为例, 公租房按照“谁建设、谁拥有”的原则, 建设完成后产权归建设单位拥有, 公租房管理机构只负责公租房配租和管理。 2. 通过公租房降低收入来源 一方面, 公租房市场需求量大;另一方面, 按照《公共租赁住房管理办法》第十九条规定, 公租房按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定租金标准, 高出租率和适当的租金水平保障公租房项目的收入来源。 3. 配套优惠政策,弥补公租房建设成本 通过政策扶持可以降低公租房成本。中央和地方对公租房的补助及优惠政策使得公租房建设成本低于市场成本, 弥补了公租房租金收益低于商品住宅的不足。 (二) 公共租赁法律纠纷中的资本选择 1. 组织形式采用内部管理形式 即公租房产权转让给由政府专门设立的公租房资产管理平台或信托公司, 由其负责发行公租房REITs, 并代表投资人管理公租房资产。 2. 基于rets的公租房资产管理 即公租房产权归政府所有, 保证公租房政策属性, 公租房REITs只作为一个资产管理的载体, 到期日通过发行人出售公租房配套商铺和部分公租房实现兑付。 3 这些出版物是机构投资者的来源 4. 房rets当期转化率 即根据公租房的实际租金收入水平确定公租房REITs的当期收益率, 除在建设环节有政府扶持, 配租对象坚持中低收入群体外, 运营、管理环节完全采取市场化方式。 5. 融资渠道多样性不足 一方面, 可以增加中长期投资产品的交易品种, 克服银行间债券市场投融资渠道多样性不足问题。另一方面, 目前公租房贷款期限主要为10年期左右的长期贷款, 以此判定该区间期限也可以满足建设方融资期限需要。 (三) 基于rets的公租房资产管理 对公租房发行REITs的方案, 本文主要分成熟物业为基础资产和新建项目为基础资产两种类型进行探讨, 设计债权性公租房方案。具体如下: 方案1:以成熟物业为基础资产的债权性公租房REITs方案。REITs资产管理公司 (政府设立专门的公租房资产管理平台或者信托公司) 作为发行人, 在银行间市场发行公租房REITs募集资金, 用于向公租房建设单位购买公租房成熟物业, 公租房建设单位将公租房产权转让给REITs资产管理公司, 实现建设