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新时期房地产市场营销管理方案研究

引言：

新时期房地产行业正处在快速发展的阶段，随之而来的是房地产行业内部竞争的加剧。相比于一般消费品，房地产与其存在本质上的差别，房地产具有升值潜能，所以购买房产是一种变相投资。房地产受开发条件和土地资源短缺等因素限制，导致房地产销售价格不断攀升，昂贵的价格通常会让人望而却步。新时期伴随着国家出台一系列与房地产有关的宏观调控政策，以及房地产行业激烈的竞争环境，房地产企业怎样考虑怎样通过对市场营销的优化与改进，进一步提高自身盈利水平与竞争能力。

1.房地产市场营销概述

房地产市场营销是房地产企业在参与市场竞争过程中，结合市场发展现状组织开展的一系列经营活动，主要面向市场对房地产产品进行销售、获取利润、实现目标的经营过程，其属于房地产企业经营管理的核心环节。房地产市场营销过程中，房地产企业需要结合内外部环境因素、资源要素，在企业战略目标的导向下选择合适的营销渠道，采取科学的营销方案，通过服务推广的方式面向目标市场、目标客群销售房产，以达到占有市场份额的目标，属于房地产企业为获取利润采取的一系列经营管理手段。房地产市场营销需要企业基于对房地产市场的理解，通过科学策划赢得市场竞争，其涉及企业生产、开发、经营等一系列活动，主要由市场调查、编制方案、建筑总体设计、价格定位、广告宣传、售后服务等一系列活动构成。新时期，我国房地产行业呈现快速发展的趋势，但是许多企业的经营管理理念存在滞后性，在房地产市场营销上，仍然有许多对于消费者需求不够重视，秉持以交换为中心的是出于营销理念，投入市场的住房产品还未真正到达消费者手中，或者未真正将房地产产品转化为商品，产品具有的理财性质较强，这成为制约房地产企业良性竞争的因素。

2.新时期做好房地产市场营销管理的意义

新时期房地产市场竞争日渐激烈，同时在房地产业理性化发展的背景下，房地产市场已进入“买房市场”，房地产市场营销管理开始强调消费者的地位。同时在城市化进程中，受土地资源短缺影响，使得全国各地房产价格呈现上升趋势，国家为落实对房地产市场的宏观调控，维护房地产行业的正常经济秩序，出台了一系列宏观调控政策，也使得房地产市场的营销形势变得十分严峻，这无疑给房地产企业的发展带来了巨大调整，一旦企业在房地产市场营销管理中采取了错误的方式，很可能导致严重的后果，这也说明新时期做好房地产市场营销管理，直接决定了一家企业的未来命运[1]。科学化的房地产市场营销管理，能帮助房地产企业明确未来投资的方向，便于企业在后续经营过程中做出科学的投资决策。不同社会需求是决定房地产产品规模、等级、形式的因素，通过房地产市场营销管理，有助于揭示社会对各类房地产产品的不同需求情况，从而指导房地产企业将有限资金投入最合适的领域，并加强对房地产开发规模的控制。新时期，企业通过房地产市场营销管理，能进一步了解房地产市场所需产品，将其作为企业开发、销售与经营的指导依据，有助于企业在未来经营发展中建立更强的竞争优势。

3.新时期房地产市场总体情况

3.1房地产市场供需失衡

从我国房地产市场的供需情况来看，由于人均收入水平与房地产价格存在的差异较大，国内房地产市场普遍面临着供需错误的情况，房地产开发企业与消费者的心理预期存在的差异较大，使得房地产市场逐渐陷入了供需失衡的局面，从一定程度上导致房地产市场的稳定发展受到不良影响。由于近年来国内房地产市场呈现房价增长过快、市场失灵价格失效、住房空置率攀升等问题，给宏观经济运行带来了不良影响，即便在国家进一步加大宏观调整力度的背景下，住房价格仍呈现逆势增长的趋势，已经远远超过低收入人群的承受能力，供给远远超过需求，侧面说明房价问题已经从简单的经济问题上升到了社会的高度。

3.2区域市场发展不均衡

在我国不同地区的房地产市场的发展存在不均衡的问题，侧面体现出不同地区房地产企业的市场营销管理水平差异巨大。如广东、浙江、江苏等经济发达地区与青藏地区、辽宁、安徽等省份的房地产市场开发投资额差距较大。另外，人口密度较大的城市，对于住房的需求仍然较大，房地产存在短缺的情况，但是在人口密度小或者人口流失严重的乡镇或中小城市，存在房产过剩的情况。即便部分地区的住房供需已经基本平衡，但区域市场发展不均衡又会导致供需失衡问题的加剧。

3.3房企发展信心不足

新时期，房地产市场价格短期下降会形成对住房消费需求的刺激，使得房地产需求呈现增长趋势，但房地产价格的长时间下跌可能会导致企业与消费者对房地产市场的发展前景缺少足够信心，这就会给房地产行业的未来发展带来不良影响。我国从2018年～2022年，部分地区的房价呈现降低趋势，房地产企业对当地房地产市场的发展前景信心不足，消费者处于“买涨不买跌”的心态，普遍保持着观望的态度，也使得房地产企业在市场营销管理中面临的困境不断加剧，甚至有许多中