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项目拓展与论证管理流程

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流程图

目的

为保持公司可持续发展，规范和明确公司项目拓展过程及职责划分，有效规避项目投资风险，提高项目决策的规范性和计划性。

适用范围

适用于公司房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作及土地投资决策。

术语及定义

新项目论证

包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。

房地产土地储备

为保证公司未来项目开发的土地需求而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。

可行性研究

对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

职责划分

投资研究中心

负责研究、跟踪土地市场，获取土地信息，进行投资机会研究。

制定公司年度土地储备计划。

进行项目初选，提出初选建议，申请项目内部立项。

组织项目可行性研究，根据营销管控中心的初步产品定位，组织相关中心编制项目可行性研究报告。

组织项目可行性研究的评审会，为项目投资决策提供信息。

协助公司领导开展项目收并购工作。

营销管控中心

负责开展市场调研、市场分析。

负责制定初步项目定位、销售排期及价格预测。

设计管理中心

负责项目规划设计强排分析、设计草案拟定及产品优化建议。

成本管理中心

负责可行性研究阶段项目成本估算。

负责预测、估算项目成本。

工程管理中心

负责工程技术分析，初步工期计划的拟定。

协助提供地块分期。

财务管理中心

协助编制战略意图书及其他相关经济效益测算。

法务审计中心

负责根据项目的背景情况进行法律风险评估，对合作项目法律文件进行审核。

负责起草合作协议、合同。

人力资源中心

负责拟定项目组筹建方案。

城市公司投资开发部

负责本区域土地市场的研究。

负责本区域项目信息收集及初选。

计划运营中心

负责提供地块初步运营节点计划。

工作程序

基础研究

基础信息研究是为保证公司项目发展目标实现、提高公司新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。

基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、目标城市发展和选择评价研究等专项研究工作。

各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常报告或总结报告中体现：

投资研究中心负责目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究，并总结项目定位经验。

设计管理中心负责行业产品发展趋势的研究；研究成果包括产品系列、产品建筑风格趋势研究等。

营销管控中心负责在销楼盘所在区域的客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究，定期编制市场研究报告，分析各类信息对公司发展的影响，提出应对建议，供公司决策。

土地储备

每年年底，投资研究中心组织项目投资和土地储备计划研讨，编制《土地储备计划》和《项目拓展计划》，包括明确下一年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，并组织计划运营中心、财务管理中心进行探讨。

《土地储备计划》、《项目拓展计划》应以公司中长期发展规划、日常基础研究和内外部环境最新情况为依据，每季度末进行动态评估、更新。

项目信息收集、筛选

投资研究中心根据年度工作计划及《土地储备计划》组织进行土地信息收集、筛选工作。

项目拓展方式包含：

政府公告类：从各种媒体或各地区土地主管部门处提前获得政府招投标、拍卖、挂牌出让信息。

市场信息类：了解各地区历史用地情况、农村工商发展用地和旧城改造的信息及收并购转让信息，主动与原土地方或中介机构接触，了解是否有转让或合作意向。

被动搜集土地信息：土地信息人来电、传真、约访、推介等。

投资研究中心负责建立统一的公司土地信息库，并随着土地信息不断搜集及时更新，保证土地信息及时纳入公司整体的土地信息库中。

项目拓展人员（含下属公司）收集到有效的土地信息后，应填写《土地信息采集表》，录入公司项目信息库。

投资研究中心定期/不定期组织项目信息合议，根据公司土地储备计划要求对土地信息进行初步判断。

立项建议

投资研究中心初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请法务审计中心提供意见，最终做出项目用地操作方式及法律风险判断。

投资研究中心负责对项目实地勘察和周边市场的简易调查，并根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步判断，可与营销、设计、成本沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本提交不同形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。

投资研究中心根据项目情况，综合相关信息，提出项目可研阶段的人员配置要求及专项工作初步规划，编制《立项建议书》，经中心内部评审通过，与各中心初步达成共识后，提请投资决策委员会召开立项汇报会，项目立项建