合作开发房地产与合作建房的识别.pdf

案涉项目为城之源公司的综合办公楼项目，主要用途为办公自用，

土地用途为科研用地，城之源公司负责项目报建和办理土地审批手

续，丰翼公司负责项目建设资金投入和施工，丰翼公司按照约定分

得的部分房产实为其投资的对价。在双方签订的《开发建设协议》、

《补充协议》中没有关于经营活动的内容，不符合合资、合作开发

房地产合同的特征，双方之间应该属于合作建房关系。双方不具备

房地产开发经营资质并不会导致协议无效。

阅读提示

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适

用法律问题的解释》，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地

产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地

产开发经营资质的，应当认定合同无效。合作开发房地产合同是指

当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享

利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

案情简介2015年6月2日，城之源公司与丰翼公司签订《开发建

设协议》，主要约定：一、项目概况：双方合作开发建设城之源

司办公楼基地项目（综合办公楼），项目位于中牟绿博文化产业园

“规划设计园中园”内，签约时的土地用途为科研用地；二、合作

方式：城之源公司负责项目的土地使用证、建设用地规划许可证、

建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及项目报建、审批手

续的办理，丰翼公司负责项目的全部建设资金（即除了规划设计费

用和办理土地证相关费用之外的一切费用）；三、双方利益分配：

主楼19层及顶层（约9000—10000平方米）所有权归城之源公司，

门面房及10层（含）以上（除顶层）归丰翼公司所有（门面房约

9000平方米，商务办公部分约16000平方米左右）；四、双方责任

和义务：城之源公司负责项目整体运作、图纸设计，办理土地、规

划、施工、产权等各种手续，做好周边、政府等事宜的协调工作，

保证项目顺利进行，负责安排监理公司并管理和监督丰翼公司施工，

协助配合丰翼公司施工，在工程竣工验收合格后180日内办理完丰

翼公司应分得产权部分房屋的房地产证；丰翼公司负责整个项目的

资金投入（包括监理费），按项目需要及时投入资金，严格按设计

图纸、国家施工标准等进行施工，对进度、质量和安全负责。保证

农民工工资和施工安全、保证施工质量，动工后在15个月内完成主

体工程的施工，在24个月内竣工并交付使用，如有拖延按1,000元

/日标准向城之源公司支付滞纳金。该协议对工程交付标准进行约定，

同时约定丰翼公司向城之源公司交付工程履约保证金1,000万元，

合同签订后5日内首付200万元，土地证获得后5日内支付剩余

800万元，项目建设至15层时城之源公司返还500万元，剩余保证

金按工程进度适当拨付。协议还约定丰翼公司获得双方约定的房产

须另行支付城之源公司2,000万元整，在主体工程完工后10日内支

付。五、工程的承发包：为保证工程质量和工程进度，项目工程分

包单位的选择，双方协商一致确定。六、违约责任：协议签订后，

不能按约定实施的一方视为违约，要承担违约责任，向守约方赔偿

违约金1,000万元，并可终止合同。造成对方损失的，还应承担赔

偿责任，赔偿方式和数额视实际情况确定。该协议经双方签字盖章。

2016年10月28日，城之源公司与丰翼公司签订《补充协议》，主

要约定：丰翼公司在与城之源公司合作开发建设城之源公司办公基

地过程中出现资金短缺，城之源公司同意丰翼公司向其借款1,000

万元供丰翼公司在建设过程中使用，借款到账后丰翼公司应及时向

城之源公司出具借款收据。专款专用，只能用于城之源公司办公基

地建设的工程款、材料款和相关费用。支付申请丰翼公司签署审批

意见，城之源公司审查同意后直接支付。借款保存在城之源公司指

定账户，由城之源公司负责监管。关于借款的归还和本息计算：借

款计息开始时间以款项到达城之源公司账户之日为准。2018年9月

30日前归还城之源公司时，除归还本金外，利息按每月1%计算；

超过2018年9月30日还本付息未清，除按每月1%计息并归还本

金外，须按每日1%支付滞纳金；超过2018年9月30日后的十个

工作日未还清本息，丰翼公司须放弃原协议应分得的城之源公司办

公基地（地上25000平方米，地下1/3车库）的房产，并全部无条

件交还给城之源公司。1000万元借款到账后，丰翼公司应在5日内

开工，从此工程不得再停工。若丰翼公司再停工连续5天的，丰翼

公司同意放弃所有利益与投入，自动撤出工地。丰翼公司须在2017

年6月1日前，将原合作合同中应付给城之源公司的保证金500万

元支付给城之源公司，否则须支付20%的违约金。借款到账后，城