黑铁时代房地产成本核算指导手册.pdf

前言

成本核算指导是地产企业成本管理中不可或缺的重要组成部分，其作

用是明确成本中各科目的的分类及成本在各个业态之间的分摊方法

成本如何分到各个科目可能大家都没有什么疑问，但为什么要分到具

体科目？如何分配？以及这样分配的底层逻辑即便很多从事成本管

理工作多年的人也未必讲的清楚

今天就跟大家讲讲成本核算的相关知识，尤其是为什么这么约定的底

层逻辑，可以更好的理解核算指导并牢记核算方法

01核算指导的作用

核算指导是计算项目成本的方法和依据，指导中明确各类成本发生归

集的科目并且明确各科目成本归集到各业态的规则，可以说是目标成

本的总说明和总原

1.明确科目归集

核算指导中会明确目标成本的具体科目，如土地成本、前期成本、建

安成本、配套成本、开发间接成本等等

同时对各科目包含哪些内容进行了明确，具体科目划分及科目包含内

容大家可以参照目标成本测算表

2.明确各科目分摊方法

我们知道，一个项目的成本除了总成本外，还需要体现各个业态的成

本，成本核算指导的目的就在于明确如何将各种成本分摊给各个业

态，以形成企业规范的分摊方式，而不是各个项目自由发挥

例如：土地成本按照各分期及各业态的占地面积分摊、前期成本按照

各期及各业态的计容建筑面积分摊、建安成本按照各业态实际测算成

本归集（地下车库除外）等等

02

成本核算指导的秘密

1.成本为什么要分摊

在详细讲解核算指导内涵之前我们要解决一个问题，成本为什么必须

分摊给各业态呢，有总成本、总收入，对项目的经济指标测算来说

不就够了吗？

成本分摊给各个业态出于以下几个目的：

1.1合理规划土地增值税额度

我们知道，应纳土增税=增值额×税率

增值额=纳税人转让房地产所取得的收入－项目成本后的余额

因而项目各产品业态的利润如果平均，缴纳的税费是最低的，尤其是

涉及项目存在缴税计算方式不同的情况，如一个项目中既有住宅又有

商业甚至包含工业的情况

1.2是产品业态定价的参考

市场上某个产品业态的售价不是唯一的，某城市同区域同定位的高

层，有的定价5000元/m2，有的定价4800元/m2，而有的可能定价

到5500元/m2（暂且不考虑开发商的品牌因素）

那么到底定多少合适呢？除了限价政策外，“保本售价”是一个重要的

参考数据，所谓保本售价指的是一个产品业态真实的成本（全成本），

例如，高层成本5000元/m2，如果定价4800元/平米肯定是卖亏了，

定价5000元/m2就是保本，定价5500元/m2就是有利润

1.3成本管理的需要

一个项目的成本管理周期是很长的，如果仅仅只把控总成本，那无

疑是粗放的，很容易出现拆东墙补西墙的情况，甚至开发过程中都

说不清成本到底是够还是不够，而很多成本的发生合同是直接关联

到具体产品业态，甚至具体建筑单元的，尤其是建造类的成本，因

而成本的合理分摊，是成本动态管理是否有效的重要手段

1.4行业对标依据

成本对标是每个成本人都会遇到的课题，也是非常头痛的课题，如

果成本不分摊到具体产品业态，那么只能对比项目的综合单方成本

然而各个项目由于各种原因产品业态很难统一，而且各个产品业态

的占比也不完全一致，这就导致项目综合成本单方是没有对比意义

的

最好的办法就是大家来比较一下各自项目高层的成本，多层的成本

等等，这就要求必须把成本分摊给各个产品业态才有意义

2.成本核算指导的原则

成本核算指导有三个非常重要的原则

2.1谁受益谁分摊原则

这个原则的意思是，在对成本分摊时，按照这个成本发生后哪个业

态收益就把成本归集到哪个产品业态

2.2优先分摊到高附加值产品原则

这个原则的意思是，在对成本分摊时，如果这个待分摊的成本按照

收益原则可以分摊给多个业态时，为了尽量拉平各产品的利润，可

以将待分摊成本多给售价高的业态分摊

例如对于设计费的分摊，地上、地下业态都会发生设计费，但很多

城市地下车库虽然有收益，但往往售价不高，利润率很低甚至亏损，

而地上产品利润率比较高，那么这个时候，虽然地下车库也发生设

计费，但在分摊的时候可以考虑将所有设计费分摊给地上业态，地

下车库不分摊设计费

2.3可租售核算原则

这个原则的意思是，在对成本分摊时，只分摊给可租售业态，既只

分摊给有销售或租赁回报的业态，对于没有收入的业态视为配套，

其成本分摊给有收益的业态

3.成本核算指导中的秘密

虽然基本上每个地产企业都会制定成本核算指导，但对于很多成本

人来说只是机械的套用，对于为什么这样设置，为什么那样规定其

实是不明白的

3.1成本测算和成本核