23年物管综述：经营质量改善，股东回报增厚.docxVIP

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TOC\o1-3\h\z\u研究方法：按企业性质分组拆解物管公司2023年报表现 3

规模拓展：收敛聚焦重点城市和优质项目，国央企展现拓展优势 4

在管规模：扩张速度继续放缓，存量项目收敛聚焦 4

储备资源：合管比继续回落，合约面积向在管面积转化的节奏放缓 5

业态结构：国央企第三方和非住宅项目拓展情况优于民企 7

管理密度：市拓向重点城市收敛聚焦 7

财报表现：国央企盈利能力逆势改善，行业逐步回归现金牛属性 9

业绩增速：国央企保持增长韧性，但前景展望趋于谨慎 9

盈利能力：国央企毛利率首次超越民企，盈利能力逆势改善 10

资产负债表的改善：应收账款管控取得成效，商誉和无形资产开始收缩 13

分红派息：强化股东回报，逐步回归现金牛属性 14

多元服务：基础物管发挥中流砥柱作用 16

收入结构：基础物管占比再升，城服和商管业务表现分化 16

城市服务：收敛聚焦以应对回款压力 16

商管业务：发展环境改善但弹性受制约 16

社区服务：外部压力叠加内部优化，仍处于调整蓄势阶段 17

投资建议 19

风险提示 20

研究方法：按企业性质分组拆解物管公司2023年报表现

截至2024年4月26日，A股和港股共有64家上市物管公司，总市值达到2146亿元（1

港币=0.9254人民币，全文涉及汇率换算处均以此计算）。我们照例对上市物管公司2023

年规模拓展、财报表现、多元服务等内容进行全面梳理。

综合考虑物管公司数据披露和营收规模的情况，我们选取24家已披露2023年报、营收超过20亿元的上市物管公司（下称“样本物管公司”）进行财报综述。24家公司占到板块总市值的88%，我们认为具有较强的代表性。同时，考虑到近年来国央企和民企物管公司经营表现出现显著分化，且分化程度远高于企业规模的影响，我们按照企业属性对于样本公司进行分组：共包括7家国央企，17家民企和公众企业。由于上市物管公司历史数据披露范围通常从2018年开始，我们将本次综述的时间范围定为2018-2023年，尽可能在时间维度确保统计口径的连贯性。由于不同物管公司披露口径不尽相同，各个图表覆盖的样本公司数量有所差异，请留意图表附注。

图表1：本次业绩综述样本公司名单和分类标准

分类 具体公司和代码

国央企7家 招商积余（001914CH）、保利物业（6049HK）、华润万象生活（1209HK）、中海物业（2669HK）、建发物业（2156HK）、越秀服务（6626HK）、金茂服务（0816HK）

民企和公众企业17家 碧桂园服务（6098HK）、万物云（2602HK）、绿城服务（2869HK）、雅生活服务（3319HK）、恒大物业（6666HK）、世茂服务（0873HK）、融创服务（1516HK）、旭辉永升服务（1995HK）、新城悦服务（1755HK）、金科服务（9666HK）、卓越商企服务（6989HK）、合景悠活（3913HK）、新大正（002968CH）、远洋服务（6677HK）、滨江服务（3316HK）、宝龙商业（9909HK）、时代邻里（9928HK）

资料来源：公司公告，

规模拓展：收敛聚焦重点城市和优质项目，国央企展现拓展优势

在管规模：扩张速度继续放缓，存量项目收敛聚焦

2023年样本物管公司在管面积达到61.79亿平，同比增长13%，增速较2023年-6pct。其中，国央企、民企（含公众企业，下同）物管公司在管面积分别同比增长24%、8%，较2022年-7、-7pct。

2023年披露了在管面积的21家样本公司中，19家取得同比增长。碧桂园服务在管面积达

到9.6亿平，万物云虽未披露在管面积，但以基础物管营收推算，其在管面积或与碧桂园服务不相上下，两家公司管理规模相较同行显著更大。金茂服务在管面积同比增长48%，增速最快。

样本物管公司在管面积扩张速度连续第二年放缓，但收敛速度已较2022年有所改善。在管面积扩张放缓主要因为：1、房地产市场调整导致住宅项目交付减少；2、受房地产和经济环境的共同影响，市场化拓展空间有所收窄，而物管公司在收并购和关联房企销售承压后普遍加强了市拓力度，供需结构变化导致市拓竞争加剧；3、物管公司继续优化粗放增长时期获取的低盈利、低回款或交付不确定的项目，部分存量项目受经济环境影响停止续约，退盘规模仍然较大；4、物管公司对于收并购的态度依然谨慎。国央企物管公司在管面积扩张速度自2022年以来持续领先于民企，且2023年仍然保持了20%以上的同比增速，主要得益于关联房企相