第五章 项目成本管理.docx

万达地产集团有限公司

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第五章项目成本管理

第1节职责划分

业务

模块

项目

类别

集团

区域公司

城市公司/项目公司

制度

标准

-

编制项目成本管理制度

编制创新业态概算指标库

编制基准价模板，评估城市基准价

对标行业成本，建立成本标准

成本信息化系统建设

编制成本管控细则

审批城市基准价

收集并向集团报备本区涉及的创新业态市场价格与指标

对标本区域行业成本

集团、区域成本制度的宣贯与执行

编制城市基准价

竞品项目对标

目标

管控

大项目

负责可研成本测算

核定创新业态比例成本分解，核定目标成本，组织决策文件会签

审核成本调研报告

审核创新业态比例成本分解

审核目标成本及决策文件

测算前，编制成本调研报告

编制目标成本、决策文件

编制创新业态比例成本分解

其他

项目

评估拿地测算与基准价的差异及是否具备上会条件

审核拿地测算

审批目标成本、组织决策文件会签

拿地前的成本调研

拿地测算

编制目标成本、决策文件

过程

管控

大项目

掌握成本动态，审批预备费使用

管控重点成本环节，审批重要成本事项（详见本制度第2~5节）

1、负责全过程成本管理

其他

项目

信息化监测项目成本过程管理

控重点成本环节，审批重要成本事项（详见本制度第2~5节）

1、负责全过程成本管理

结算

管控

所有

项目

结算复核报告备案

审核总包结算、抽查分包结算

核定成本分摊与结算指标

审批结算复核报告

审核所有结算、编制结算指标

编制结算复核报告

说明：

大项目：指经董事长审批立项的项目，如文旅、小镇、医院以及标志性建筑等。

其他项目：指除大项目以外的项目，如开发项目、直投项目、纯销售项目（含合作的纯销售项目）、改造项目等。

大商业大面积改造项目：年度改造目标成本分解至各区域公司后，由各区域公司负责成本分解和过程管理。跨区域申请成本需报地产集团项目管理中心审批。

对于独立项目公司（无城市公司管理层级），本制度审批流程中的“城市公司”相关审批节点指独立项目公司相应岗位人员。

第2节目标管控

大项目

1.1、责任单位

1.1.1、地产集团项目管理中心成本管理部：制订测算标准、编制测算模板，组织大项目测算对接会，组织大项目测算启动会，编制可研成本测算，审核目标成本，负责集团总部决策文件会签。

1.1.2、区域公司计划成本中心成本管理部：协助集团总部编制可研成本测算，编制目标成本与决策文件，负责区域公司决策文件会签。

1.1.3、城市/项目公司成本部：配合区域公司进行调研工作，负责分解、执行目标成本。

1.2、可研测算

1.2.1、测算日常工作

事项类型

工作时间

参与部门

测算对接会

开始时间：董事长审图会

完成时间：董事长审图会后1日

文旅规划院、地产集团项目管理中心成本管理部

测算启动会

开始时间：收到新项目启动测算信息

完成时间：收到新项目测算指令后1日

文旅规划院、地产集团项目管理中心成本管理部、区域公司各中心

1.2.2、静态测算

责任单位

工作时间

工作成果

区域公司

发展中心

开始时间：项目测算启动会

完成时间：项目测算启动会后1日

地价及组成、主要收费文件、地块外部条件交底(水、电、气、路等)

区域公司

营销中心

开始时间：项目测算启动会

完成时间：收到项目规划指标一览表后1日

项目各业态销售单价

区域公司

人力行政中心

开始时间：项目测算启动会

完成时间：收到项目规划指标一览表后2日

各业态各部门人员编制数量、岗位工资、到岗及分流时间

区域公司

计划成本中心

开始时间：项目测算启动会

完成时间：收到项目规划指标一览表后3日

项目经营期、主要材料价格、主要收费及成本项调研

区域公司

研发设计中心

开始时间：项目测算启动会

完成时间：收到规划交底后7日

项目销售物业规划指标一览表、项目总平面图

地产集团

项目管理中心

成本管理部

新项目测算

开始时间：项目测算启动会

完成时间：收到项目规划指标一览表后14日

项目调整测算

开始时间：收到调整信息

完成时间：收到调整信息后3日

测算核心指标

注：大项目可研测算的持有物业总投资与净利润比例不满足董事长要求，则不得启动设计招标；方案深化完成60日内签署目标成本。

1.2.3、动态测算

责任单位

工作时间

工作成果

区域公司

发展中心

开始时间：项目动态现金流编制启动会

完成时间：项目动态现金流编制启动会后1日

土地供地计划、土地款支付条件

区域公司

营销中心

开始时间：项目动态现金流编制启动会

完成时间：收到项目土地供地计划后1日

销售货值月度分解表、月度回款计划

区域公司

计划成本中心

开始时间：项目动态现金流编制启动会

完成时间：项目动态现金流编制启动会后3日

项目开发计划、项目工程成本支出计划

地产集