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城市土地市場管理

第一節城市土地市場管理概述

一、城市土地市場的基本概念

（一）市場、土地市場和城市土地市場

從狹義上講，土地市場是指以土地作為交易對象進行交易的場所；從廣義上講，土地市場是指這種特殊商品在流通過程中發生的經濟關係的總和。

（二）我國土地市場的形成與發展

（三）城市土地市場的結構體系

市場結構反映的是市場體系內部組織及其相互關係。城市土地市場結構包括城市土地市場類型結構、城市土地市場層次結構和城市土地市場組織結構。1城市土地市場類型結構

（1）城市各類用地市場城市土地具有用途的多樣性，城市土地市場就包括城市各類用地的市場。城市各類用地市場相互作用、相互制約的結果，就形成了城市土地利用的數量結構和空間結構。

城市各類用地市場之間的關係是通過城市土地各用途之間的競爭來實現的。城市土地各用途之間的競爭就是指城市土地區位選擇最佳用途競爭。

城市各類用地市場包括住宅用地市場、商業用地市場、工業用地市場等類型。

（2）城市土地產權市場市場交易，從表面上看是物與物的互換，但實質上是產權的交換，反映了人與人之間的關係。城市土地市場交易與一般商品市場交易一樣，也是產權的交換，所不同的只是後者既有產權的交換，又有商品實體的位移，而前者只有產權的讓渡，沒有實物形態土地的空間移動。因此，城市土地市場實質上就是城市土地產權市場。

我國城市土地實行的是國有制，土地所有權不允許買賣，所以不存在城市土地所有權市場。我國城市土地市場實質上就是土地使用權市場。2城市土地市場層次結構從市場層次來講，城市土地市場又可劃分一級市場和二級市場。

（1）城市土地一級市場城市土地一級市場是指城市土地所有者將土地使用權在一定期限內讓與城市土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者之間的經濟關係。我國城市土地歸國家所有，政府是城市土地一級市場惟一的供給者，所以城市土地一級市場是一種壟斷性市場。目前，我國城市土地一級市場存在三種交易方式：出讓、出租和入股，其中，出讓是一種較常用的交易方式，它又包括協議出讓、招標出讓和拍賣出讓三種方式；出租仍處於試點階段；入股也只是股份公司土地資產交易的一種方式（2）城市土地二級市場城市土地二級市場是指城市土地一級市場的土地使用權受讓者將剩餘年期的土地使用權讓予其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經濟關係。與一級市場不同，二級市場土地供給者不是惟一的，所以城市土地二級市場是一種競爭性市場。目前，我國城市二級市場主要存在四種交易方式：轉讓、轉租、抵押和入股（四）城市土地市場運行機制

城市土地市場運行機制包括市場機制和宏觀調控機制。

1城市土地市場機制在自由市場中，市場運行完全由一只“看不見的手”來調節，就是市場機制。所謂市場機制，“是對市場經濟體制中基於經濟活動主體的自身經濟利益，在競爭性市場中供給、需求與價格之間相互依存和作用，連鎖互動所形成的自組織、自耦合機能的理論概括”。它主要包括供需機制、競爭機制和價格機制，其核心是競爭機制。

在市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調節力量。市場秩序能否形成，主要取決於市場機制能否發揮作用及其作用程度。2城市土地市場宏觀調控機制

由於市場存在缺陷，市場機制存在失靈的一面，單純依靠市場機制的調節作用不能使市場運行到達有序狀態。為了維護城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進行宏觀調控，以彌補市場機制的不足。因此，城市土地市場運行機制包括市場機制和宏觀調控機制，二者之間存在本質的聯繫。一方面，從市場機制對宏觀調控的作用來看，政府宏觀調控措施的制定必須以市場為依據，並在市場運行中進行檢驗和糾正，才能提高其科學性；政府宏觀調控意圖要通過市場機制來貫徹，調控目標要在市場運行中實現。另一方面，從宏觀調控對市場機制的作用來看，國有宏觀調控為市場運行導航，規定市場的發展方向，克服市場機制在利益關係上的局限性和調節活動中的短期性行為；宏觀調控還可以完善市場運行條件，為市場機制發揮積極功能提供必要的前提。對企業而言，市場機制直接作用於企業活動，宏觀調控通過市場機制間接作用於企業活動。二、城市土地市場管理概述

（一）城市土地市場管理的必要性

（二）城市土地市場管理的原則

（三）城市土地市場管理的內容第二節城市土地市場供需調控與管理

一、城市土地市場供需平衡模型與調控機制

（一）城市土地市場供需平衡的涵義

（二）城市土地市場供需平衡模型

（三）城市土地市場供需平衡調控機制

二、