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中国房地产行业研究报告

中国房地产行业研究报告

研究背景

房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。

2012年，我国房地产调控进入第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，房地产行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也逐渐企稳回升，2012年无疑成为了房地产行业全面回稳的一年。

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。

报告用途及研究价值

此行业研究报告主要依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、北京市统计局、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关刊物的基础信息以及房地产行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于世界房地产行业整体发展大势，对中国房地产行业的发展情况、市场供需、竞争格局等进行了分析及预测，并对未来房地产行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了房地产行业今后的发展与投资策略。

房地产行业界定及分类

1、行业定义、基本概念

房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

2、行业基本特点

房地产行业属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

3、细分行业介绍

房地产主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。中国房地产行业的产业内容包括：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

第一章房地产行业发展现状分析

一、房地产行业发展历程

从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产行业才有了发展契机。按发展速度，中国的房地产市场大致可以分为以下三个阶段：

第一阶段：1979-1991年，中国泛地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了建筑业和房地产也的谈话，伺候开始了城镇住房制度的改革。1990年，中国国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》再加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。

第二阶段：1992年-1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展，1992年，房地产投资开发731亿元，同比增长11.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产行业出现了过热的趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业解禁2万家。中国随机采取了一系列调控措施，房地产也告别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长31.8%和23.3%，1997年更是出现负增长，为-1.2%。

第三阶：1998年至今，中国房地产也进入新的发展时期，在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产也进过几年的调整，泡沫成分已经得倒控制