房地产行业市场前景及投资研究报告：有效去库存，新房销售中枢.pdfVIP

行业研究

证券研究报告房地产2024年8月9日

房地产行业深度研究报告

推荐（维持）

有效去库存和新房销售中枢

城市住宅需求并非无限的，而是在城市有效边界内释放，新房需求于产业、

人口增长和基础设施改善带来的城市扩张，如果城市扩张速度放缓，则新房需

求大概率也将缩水。1）居民考虑通勤时间和购房成本来做购房决策，当与产

业区距离足够远时，居民为住宅付费的意愿大幅降低，土地做其他用途的最低

收益都大于开发住宅，即为城市的需求边界。2）新房需求主要于城市边

界扩张，其背后是产业、人口增长，旧产业区扩张或新产业区形成，吸引人口

聚集，带动住房需求；基础设施优化，扩张了舒适通勤时间覆盖的城市空间。

当城市扩张速度放缓，二手房成交将逐步成为市场主导。1）当产业、人口增行业基本数据

长速度放缓，基础设施建设基本成熟，城市扩张速度也将大幅放缓，将逐步进占比%

入二手房交易主导的市场，主要原因是居民购房需求更多在有效需求边界内释股票家数(只)1090.01

放。2）以基建完善较早、城市扩张放缓的北京为例；2016年以来北京二手房总市值(亿元)9,355.711.14

成交量是新房的2倍，其中一半在东城、西城、海淀、朝阳四区。3）房地产流通市值(亿元)8,843.291.37

市场发展更成熟的美国，新房/二手房仅为15%，主要原因也是城市扩张基本

结束，以二手房交易为主导。相对指数表现

预计2024-2030年商品住宅每年新增需求中枢在7.1-7.8亿平。我们将新房需%1M6M12M

求拆成三个部分测算：1）新增城镇人口带来的刚性购房需求约4.6-4.8亿平（城绝对表现-4.1%-22.2%-40.2%

镇新增人口*人均住房面积）。增量的新房需求核心来自于城镇净新增人口，我相对表现-2.0%-24.8%-25.1%

国新增城镇人口已经从2016年左右的2400万人以上降至2023年的1196万

2023-08-08~2024-08-08

人。我们按照2024-2030年每年新增1176万城镇人口测算，预计每年刚性购2%

房需求约4.6-4.8亿平。2）人均住房面积改善带来的改善性购房需求约1.9-2

亿平（城镇人口*每年人均住房面积提升）。过去人均住房面积的改善是通过城-13%

23/0723/1023/1224/0324/0524/07

市扩张，城市扩张需要产业增长支持，如果没有城市扩张，人均住房面积的改-27%

善则难以提升。以北京为例，北京虽然人均面积相对较低，但人均住房面积的

-41%

改善也大幅放缓，近年来年度人均住房面积增加仅0.2平米；另外，我们将过

去商品住宅销售面积拆解为刚性需求+改善性需求，改善性需求面积/城镇人房地产沪深300

口，即为每年人均住房面积提升。2012-2015年间每年人均住房面