物流房地产行业市场前景及投资研究报告：电商时代，中流砥柱.pdf

2024年12月23日

物流房地产行业1

目录

投资亮点4

降息提振物流房地产的投资回报4

看好具有多重中长期催化剂的物流REITs

点燃对物流房地产强劲需求的关键驱动因素6

首次覆盖顺丰房托，评级为买入（2191HK，目标价：4.59港元）8

首次覆盖安博，评级为买入（PLDUS，目标价：134.94美元）9

现代化物流资产将在2024-28年实现房地产领域的最佳总回报11

物流房地产为电商和网上零售的支柱21

点燃物流房地产强劲需求的关键驱动因素24

风险因素36

公司分析39

顺丰房托(2191HK):盈利能力稳定，具有扩张空间；首予买入40

安博(PLDUS):全球最大的房地产信托基金，拥有多方位驱动力；首予买入60

下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或3

2024年12月23日

物流房地产行业1

投资亮点

我们首次覆盖物流房地产行业，给予领先评级。鉴于以下因素，我们对该行业

的长期前景持乐观态度：

未来几年将有多种需求驱动因素，且供求关系不断改善；

物流房地产可提供相较其他房地产的超额回报；和

美联储降息将推动物流房托基金（REITs）重估并在短期内表现领先；

我们亦首次覆盖安博（PLDUS）及顺丰房托（2191HK），给予买入评级。安博

是世界上最大的房地产信托基金，具备规模效益，并受益于降息。顺丰房托是

唯一专注于物流房地产的H-REITs，并有可能被纳入沪港通。（详情见公司报

告部分）

降息提振物流房地产的投资回报

世邦魏理仕的研究表示，随着美联储迅速大幅加息，美国物流资产的资本化率

在最近两年上升了约200个基点。然而，由于通胀前景缓和和劳动力市场的不

确定性，美联储在2024年9月FOMC会议上开始下调联邦基金利率目标，首次

下调幅度为50个基点。根据2024年9月FOMC会议声明的点阵图，美联储预

计到2024年底降息50个基点（已经在2024年11月降息2个基点），到202

年底进一步再降息100个基点。由于利率与房地产估值之间高度负相关，我们

预计物流房地产价格可能会在降息周期内反弹，同时流动性也会回流到该行

业，这可能导致未来五年的资本化率压缩

同时，世邦魏理仕预测，2024-28年美国现代化物流房地产的总回报CAGR为

11.5%，是所有房地产资产中最高的，这反映了租金持续增长的趋势，以及现

代化物流资产资本化率压缩带来潜在的资本价值增长

下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或4

2024年12月23日

物流房地产行业1

看好具有多重中长期催化剂的物流REITs

底层资产需求强劲我们看好物流REITs的前景，其底层资产需求受到以下因

素的推动：1）电子商务持续增长所推动的强劲潜在需求；2）过去几年在建项

目大幅下降，新开工项目减少，未来供应有限支持较高的租金水平；3）为满

足现代技术和不同利益相关者对环境和可持续发展的要求，升级需求不断增

加。同时，我们认为美联储可能在2024下半年至2026年进一步降息，将为物

流REITs的重估帶來额外的催化剂

中国香港：供应偏紧香港物流房地产的租金在全球名列前茅，主要是受有限

的供应和强劲的需求支撑。核心地段的主要现代化物流设施租金可达每月每平

方尺10港元以上（为美国主要城市约2倍，中国内地一、二线城市约3-4

倍）。由于工业用地有限，加上数据中心对工业用地的竞争，