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房地产企业做好投资和融资管理的措施研究

随着城镇化进程加快，房地产行业也迎来了飞速发展。面对不断扩大的投融资领域，房地产企业若不能匹配完善的管理举措与风险管控措施，加之受到外部环境因素的影响，必将造成资金紧张，无法有效防范应对市场风险，导致企业投融资活动失败告终。另外，基于经济全球化发展局势，国外资本的冲击也不可避免，进而加剧房地产企业投融资风险。总之，房地产企业投融资管理优化创新是必然措施，也是企业高级财务管理人员需研究的内容。

一、房地产企业投融资管理创新的意义

现阶段，我国房地产企业融资方式呈多样化，例如，银行机构贷款融资、上市融资、信托融资等方式，且具有各自的优劣势。我国出台相关政策不断变化，说明企业只有投融资活动的创新才能帮助企业打破当下发展困局。当前我国房地产企业投融资方式主要是以项目开发贷款为主的银行贷款，是房地产企业将所属资产作为抵押凭证，如土地、房屋、在建工程等，向银行机构进行借款用于后续工程项目建设。

随着当前经济的运行发展，住房需求、投资量也随之增加，可推动房地产企业开发新工程项目来满足上述需求，增强自身发展实力，基于该情况说明房地产企业资金周转需求也更大。随着我国房地产行业调控政策的不断出台，如开发贷趋严、房地产预售资金监管新要求、防范应对债务风险的“三道红线”等要求。但房地产企业需通过滚动开发，不断获取新的资源，方能解决自身的生存及发展需要；需求的加大及信贷的收紧促使很多房地产企业发展长期处于资金紧张状态。近年来，随着市场经济发展迅猛，无疑推动了房地产行业发展，政府部门针对此出台政策来进行合理制约，使得房地产企业发展面临阻碍。由此可见，创新融资方式是必然措施，不仅有助于房地产企业获得充足资金，而且有助于开发项目顺利建设，满足当前住房需求。

二、房地产企业投融资管理的特点

房地产企业投融资管理最鲜明主要的特征之一是个性化。不同于其他企业，房地产企业经营发展个性鲜明，其中资金需求体量大、时间集中是最为主要的一种表现。企业开发工程项目建设，均需依赖数亿的投资资金。面对巨大资金需求，房地产企业需采取适的当融资手段来维持资金的充足性进而支撑企业日常经营、拓展规模，同时投资房地产项目获取相应经济效益。随着房地产行业市场竞争愈发激烈，企业资金需求也日渐增长。房地产企业需占据更多市场份额，提升竞争能力，获取充足资金支持，利用投融资单位筹措资金，开展工程项目建设，这样在提升房地产企业经济效益的同时，增加相应风险发生概率。在该情况下，说明企业需强化投融资管理力度，占据市场份额，提升资金回报效率。

房地产企业投资项目周期长、资金链长。因此，企业投资项目需经过较长时间方可得到经济回报，这也是房地产企业投融资管理的一项特征。由此可见，保障充足资金对房地产企业经营的重要性。房地产企业在资金周转时，政策、税收、材料价格等因素的变化均会对企业造成风险，潜在风险因素增加。

企业工程项目所涉及相关因素较多，如建筑材料、装修等，可见房地产企业与其他产业紧密的关联性，容易受到该行业发展情况的影响，进而影响投融资管理活动。

三、房地产企业投融资管理存在的问题

（一）投资决策机制不健全，投资不够合理

房地产投资决策机制不完善，投资分析决策能力不足。众所周知企业投资决策的制定关乎投资活动的成败与否，对其实施成效具有决定性作用。但就实际现状来看，大多数房地产企业内投资活动虽然进行，但是基础投资分析决策工作依旧未落实到位。例如，不同规模的房地产企业，在投资决策过程中因现行机制不完善的问题，极易造成决策顺序混乱的情况，即决策顺序倒置。具体是指在未展开基础性分析的情况下，因房地产企业内部存在的各种情况，如“一言堂”，导致分析位于投资决策制定后阶段，进而丧失分析的本质意义。与此同时，部分房地产企业投资决策能力不足，该问题的产生一方面可能是因为企业团队职工专业素养高低不一造成的，另一方面可能是现行决策流程、机制待完善造成的。

（二）融资渠道单一，融资成本较高

现阶段，我国多数房地产企业的融资方向都是以金融机构贷款方式为主，或者是采取上市手段来进行融资活动。就实际情况而言，我国针对上市公司的相关规定及要求较高，无疑对企业上市方式实现融资产生限制，所以我国多数房地产企业都会选择金融机构融资方式。然而，银行机构为了避免各项投资引发的经营风险，会利用出台的相关政策进行风险转移到企业，这无疑提升企业中银行资金链断裂的可能性，加剧企业经营风险。此外，我国为了保障银行机构资金的安全性、维持市场经济稳定运行，会出台一系列相关政策来对房地产企业发展速度进行合理制约。

（三）投融资未形成合力优势，资金利用效率不高

关于房地产企业投资和融资管理而言，二者之间联系密切。但是多数房地产企业在管理过程中落实投资和融资的管理结合。分析其原因，主要有三点：一是从规划层面未实现投资管理与融资