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{市场分析}某某年某市别

墅市场分析报告

2005年上海别墅市场

分析报告

2005年12月

目录

一、2005年上海别墅市场年度概述3

1、政策回顾与分析4

2、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析（成交走势，结合

政策影响）9

3、2006年供求关系预测14

二、各主要板块分析17

1、各细分别墅市场分布及情况分析17

2、分区域市场分析21

三、竞争区域楼盘分析31

1、浦东地区32

2、南汇地区44

3、市场结论56

四、05年本案销售回顾及06年计划57

一、2005年上海别墅市场年度概述

别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，全年别墅市场由于相

继经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税、调整契税和开增土地

增值税等调控政策和本身质量等多方面原因，整体表现比较平淡。从政府一系列

的调控措施中，可以看出一个主轴线——连续刹车、抑制投机，只有市场总体健

康，资产才能不缩水，政府尽可能挤压可能产生泡沫的非理性投机成分，才能使

得别墅市场更加健康的运行。

众所周知，别墅适合长期投资。上海的别墅市场也处于刚起步阶段，2003

年下半年开始政府暂停了对于别墅用地的审批也反映了政府对于持续发展别墅

市场，遵循别墅市场发展应与城市化进程结合的规律的正确方针。今年别墅市场

同比去年不太景气，政府在上海悄然开征了对独栋别墅转让加征30％-60％的的

土地增值税政策后，使得目前的独栋别墅正逐步回归理性，原来为数较多的短期

投资者愕然退市，购房自住客比重上升，而对于长期投资者影响甚微。

另外，从今年别墅发展趋势看，上海的别墅开发正从奢华型向宜居型过

渡，而价格定位也正随市场调节而趋向合理。其中经济型别墅最受追捧，该类别

墅面积从偏大到适中，功能齐全无缺，建筑精雕细刻。这类经济型别墅是市场、

客户、产品一系列元素综合运动的结果，也是别墅市场日趋成熟的表现。

1、政策回顾与分析

监管方面的政

“2005年3月3日，市房地局发布《关于加强商品房销售监管的通知》：通知的

内容主要包括，加强在销售过程中，对于开发商代理商，进行撤消合同，预订预

售的监管。而各区房地产部门也应当加强监管区内的重点楼盘等”

观点：本次发布的通知与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预（销）

售合同管理的措施相对应，意在打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房

和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的

监管。

“2005年3月5日，市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产

市场持续健康发展的若干意见》。①统一思想认识，明确调控目标；②调整供应

结构，完善供应政;③加强市场监管和监测，规范房地产市场秩序；④完善住

房保障体系，满足基本居住需求。”

观点：此意见意在加大对房地产市场的调控力度。

“楼盘合同备案撤销率过高将遭重点调整：如果发现个别楼盘合同撤销率过高，

或存在恶意退房现象，市建委会对其进行严肃查处。”

观点：此举措将更加有利于房低产恶意炒作的行为，最终得益者将是真正有

需求的购买者。

“外管局将加强监控外资投机房产。具体措施有待推出。”

观点：为了遏止投机性资本对市场的冲击，今年人行将对贸易信贷、个人外

汇以及房地产项目下资金流入三大通道加大监测分析和管理力度。去年上海地区

国际收支和外汇收支出现一系列新情况，其一便是“跨境资金流动频繁，而跨境

资金流入房地产行业现象尤为突出”。

“房地工商等联手打击炒作、重点监管高价楼盘”

整治重点：开发商及中介十宗罪：

在未取得商品房预售许可证前，擅自预约、预订或预售的；

违反新建商品房销售合同网上备案规定的；

伪造合同，盗用他人名义签订合同等利用合同从事违法行为的；

利用虚假的或使人误解的手段，哄抬房价的；

违反商品房销售明码标价规定，以及进行价格欺诈的；

房地产中介机构直接从事房屋买卖的案例：明明只能代理二手房产的

居间交易服务，有些房产中介却揽起了一手房的买卖；

房地产开发企业从业人员或房地产中介机构从业人员利用职业便利，

炒卖房屋的；

房地产中介机构与房地产开发企业或卖家相互串通，操纵市场价格的；

