2025年房地产经纪人涉外房地产交易中的违约责任与法律适用专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人涉外房地产交易中的违约责任与法律适用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人涉外房地产交易中的违约责任与法律

适用专题试卷及解析

2025年房地产经纪人涉外房地产交易中的违约责任与法律适用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、中国公民甲与外国公民乙签订了一份位于北京的房屋买卖合同，双方未约定法

律适用。后因乙违约发生纠纷，应适用哪国法律？

A、乙国籍国法律

B、合同签订地法律

C、中国法律

D、双方协商选择的法律

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《涉外民事关系法律适用法》第41条规定，当事人可

以协议选择合同适用的法律；当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的

一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。不动产买卖合同

的特征性履行方为卖方，其经常居所地在中国，且不动产所在地在中国，故应适用中国

法律。A选项错误，因当事人未约定适用乙国籍国法律；B选项错误，合同签订地并非

最密切联系地；D选项错误，因双方未约定法律适用。知识点：涉外合同法律适用规则。

易错点：混淆”最密切联系”原则与当事人意思自治原则的适用顺序。

2、外国投资者在中国购买住宅用于自住，下列哪项行为违反中国法律？

A、通过外汇管理部门办理购汇手续

B、委托中国公民代持房产

C、办理不动产权登记时提供护照翻译件

D、使用境外收入支付房款

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，境外

机构和个人不得以代持、借名等方式规避限购政策。A、C、D选项均符合现行规定。知

识点：外资购房限制政策。易错点：误认为所有境外资金购房都违法，实际上合规渠道

是允许的。

3、涉外房地产买卖合同中，约定违约金为合同总价款的30%，该约定效力如何？

A、绝对无效

B、可请求法院调整

C、完全有效

D、需公证才有效

【答案】B

2025年房地产经纪人涉外房地产交易中的违约责任与法律适用专题试卷及解析2

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第585条，约定的违约金过分高于造成的

损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。30%的违约金可能被认定为过高，但

并非绝对无效。知识点：违约金调整规则。易错点：混淆”过高”与”无效”的法律后果。

4、外国公司在中国设立分支机构购买办公用房，产权登记主体应为？

A、外国公司

B、中国分支机构

C、法定代表人个人

D、境外母公司

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《不动产登记暂行条例》，依法取得营业执照的分支机

构可以作为不动产登记主体。知识点：涉外主体登记规则。易错点：误认为必须以母公

司名义登记。

5、涉外房屋租赁合同中，承租人擅自转租，出租人行使解除权的除斥期间为？

A、1个月

B、3个月

C、6个月

D、1年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第564条，法律没有规定或者当事人没有

约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，

或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。司法实践中通常认为6个月为

合理期限。知识点：解除权行使期限。易错点：混淆诉讼时效与除斥期间。

6、中国法律规定的涉外房地产合同争议解决方式不包括？

A、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁

B、不动产所在地法院诉讼

C、当事人国籍国法院诉讼

D、香港国际仲裁中心仲裁

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民事诉讼法》第33条，因不动产纠纷提起的诉讼，

由不动产所在地人民法院专属管辖。知识点：专属管辖规则。易错点：误认为当事人可

任意选择管辖法院。

7、外国公民继承中国境内房产，适用法律为？

A、被继承人国籍国法律

B、不动产所在地法律

C、继承人经常居所地法律

2025年房地产经纪人涉外房地产交易中的违约责任与法律适用专题试卷及解析