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2025年拍卖师在建工程拍卖的特殊法律问题与风险控制专题试卷及解析1

2025年拍卖师在建工程拍卖的特殊法律问题与风险控制专

题试卷及解析

2025年拍卖师在建工程拍卖的特殊法律问题与风险控制专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在建工程拍卖中，若拍卖标的物存在未取得《建设工程规划许可证》的情况，根

据相关法律规定，该拍卖行为可能面临的法律风险是什么？

A、拍卖合同无效

B、买受人无法办理产权过户

C、拍卖师需承担赔偿责任

D、拍卖标的物价值大幅缩水

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《城乡规划法》规定，未取得规划许可证的建筑属于

违法建筑，无法办理产权登记。因此买受人即使竞得也无法过户。A选项错误，拍卖合

同本身可能有效但履行不能；C选项错误，除非拍卖师存在故意隐瞒；D选项错误，价

值缩水是结果而非直接法律风险。知识点：违法建筑过户限制。易错点：混淆合同效力

与履行可能性。

2、在建工程拍卖前，拍卖师应当重点核查的文件不包括以下哪项？

A、土地使用权证

B、施工许可证

C、商品房预售许可证

D、施工单位资质证书

【答案】D

【解析】正确答案是D。施工单位资质与在建工程权属无关，不属于拍卖师核查范

围。A、B、C均直接影响权属或交易合法性。知识点：在建工程拍卖必备文件清单。易

错点：误将工程管理文件纳入权属核查范围。

3、在建工程拍卖中，若存在工程款优先受偿权，该权利的优先顺位是？

A、优于抵押权但劣于土地使用权出让金

B、优于所有债权

C、劣于抵押权但优于一般债权

D、与抵押权按比例受偿

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第807条，工程款优先受偿权优于抵押权，

但《城市房地产管理法》规定土地使用权出让金优先于所有债权。知识点：建设工程价

款优先受偿权顺位规则。易错点：忽略土地出让金的超级优先权。

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4、在建工程拍卖成交后，买受人最迟应在何时办理土地使用权变更登记？

A、拍卖成交后30日内

B、收到拍卖成交确认书后60日内

C、法院裁定送达后15日内

D、按拍卖公告载明的期限

【答案】D

【解析】正确答案是D。拍卖公告具有法律约束力，具体期限应以公告为准。其他

选项均为法定参考期限而非强制规定。知识点：拍卖公告的法律效力。易错点：混淆法

定期限与约定期限。

5、在建工程拍卖中，若存在查封登记，拍卖师应当如何处理？

A、直接拍卖但告知风险

B、要求委托人解除查封

C、在拍卖公告中披露查封情况

D、建议委托人另行处置

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《拍卖法》第18条，拍卖师有义务披露标的瑕疵。B

选项错误，解除查封非拍卖师义务；A选项错误，未充分披露风险；D选项错误，查封

不必然禁止拍卖。知识点：拍卖瑕疵披露义务。易错点：误将风险披露等同于风险消除。

6、在建工程拍卖中，买受人发现实际建筑面积与规划不符，其权利救济途径是？

A、主张拍卖合同无效

B、要求拍卖师承担瑕疵担保责任

C、自行申请规划变更

D、向委托人主张违约责任

【答案】D

【解析】正确答案是D。面积差异属于标的物瑕疵，责任主体为委托人。B选项错

误，拍卖师仅承担披露义务；A选项错误，瑕疵不导致合同无效；C选项错误，规划变

更非买受人权利。知识点：拍卖标的物瑕疵责任承担。易错点：混淆拍卖师与委托人的

责任边界。

7、在建工程拍卖中，若存在未竣工的消防工程，买受人应当注意的风险是？

A、消防验收不合格

B、消防设计过时

C、消防设备缺失

D、消防责任主体不明

【答案】A

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【解析】正