2025年房地产经纪人预告登记信息与不动产登记簿的关联专题试卷及解析.pdf

2025年房地产经纪人预告登记信息与不动产登记簿的关联专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人预告登记信息与不动产登记簿的关联

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人预告登记信息与不动产登记簿的关联专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记

的，预告登记失效。这里的“能够进行不动产登记之日”通常是指？

A、买卖合同签订之日

B、房屋交付之日

C、开发商取得大产权证（首次登记）之日

D、购房人付清全款之日

【答案】C

【解析】正确答案是C。预告登记是为了保障将来实现物权而进行的登记。当义务

人（如开发商）完成了不动产的首次登记（即取得了大产权证），使得不动产具备了转移

登记给权利人（如购房人）的条件，此时即为“能够进行不动产登记之日”。选项A、B、

D均不是法定的、能够直接办理产权转移登记的法定条件。知识点：预告登记的失效条

件。易错点：容易将房屋交付或付清房款等合同履行行为，误认为是具备登记条件的法

定时点，而忽略了不动产登记的法定前提是标的物本身已登记在义务人名下。

2、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当预告登记信息记载于不动产登记簿

后，其法律效力主要体现为？

A、直接确认购房人享有房屋所有权

B、产生对抗第三人的效力，限制房屋的再次处分

C、等同于房屋所有权证书，可以用于抵押

D、使买卖合同本身具有了强制执行的效力

【答案】B

【解析】正确答案是B。预告登记的核心法律效力在于“排他性”，即未经预告登记的

权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这有效地阻止了开发商“一房二卖”等

损害购房人利益的行为。选项A错误，预告登记后购房人获得的是债权请求权的保障，

而非直接的所有权。选项C错误，预告登记证明不能等同于不动产权证书，不能直接

用于设立抵押权。选项D错误，预告登记保障的是物权变动请求权的实现，但合同本

身的效力仍需依据合同法判断，不能直接赋予其强制执行力。知识点：预告登记的法律

效力。易错点：混淆预告登记的“债权保全效力”与“物权公示效力”，误以为预告登记直

接产生了物权。

3、甲与开发商签订商品房买卖合同并办理了预告登记。后开发商未经甲同意，又

将该房屋出售给不知情的丙，并办理了过户登记。对此，下列说法正确的是？

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A、丙因办理了过户登记而取得房屋所有权

B、甲可以主张丙的过户登记无效

C、甲只能向开发商主张违约责任

D、预告登记失效，丙合法取得房屋所有权

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》规定，预告登记后，未经预告登记的权利

人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。开发商将房屋出售给丙的行为属于“处分”，

因未征得预告登记权利人甲的同意，该处分行为不发生物权效力。因此，即使丙办理了

过户登记，也无法取得房屋所有权。甲有权主张丙的过户登记无效，并要求开发商继续

履行合同，将房屋过户给自己。选项A和D错误，因为预告登记的排他效力阻断了物

权变动。选项C不完全，甲不仅可以主张违约责任，更可以主张物权，要求继续履行。

知识点：预告登记的对抗效力。易错点：容易与“善意取得”制度混淆。在本案中，由于

存在有效的预告登记，该房屋的权利状态已经公示，丙不构成“善意”，因此不能适用善

意取得制度。

4、不动产登记机构在办理预告登记时，应将相关事项记载于？

A、不动产登记簿

B、商品房买卖合同

C、房屋交易管理部门的备案系统

D、开发商的台账

【答案】A

【解析】正确答案是A。不动产登记簿是法律规定的不动产物权归属和内容的根据，

所有不动产登记信息，包括首次登记、转移登记、抵押登记、预告登记等，都必须记载

于不动产登记簿，方能产生法律效力。记载于其他文件或系统仅是行政管理或存档的需

要，不具备物权公示效力。知识点：不动产登记簿的性质与功能。易错点：认为在相关

部门备案或合同中注明就等同于完成了登记，忽视了不动产登记的法定载体是“不动产

登记簿”。