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2025年特许金融分析师二级资本资产定价模型在房地产投资信托估值中的应用专题试卷及解析1

2025年特许金融分析师二级资本资产定价模型在房地产投

资信托估值中的应用专题试卷及解析

2025年特许金融分析师二级资本资产定价模型在房地产投资信托估值中的应用专

题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在使用资本资产定价模型（CAPM）对房地产投资信托（REITs）进行估值时，

以下哪项因素最可能导致REITs的系统性风险溢价高于普通股票？

A、REITs的股息收益率较高

B、REITs与宏观经济周期的关联性更强

C、REITs的流动性通常低于普通股票

D、REITs的财务杠杆率普遍较高

【答案】B

【解析】正确答案是B。REITs的系统性风险溢价主要反映其与宏观经济波动的关

联性。由于REITs的租金收入和资产价值与经济周期高度相关，其系统性风险通常高

于普通股票。选项A（股息收益率）属于收益特征而非风险因素；选项C（流动性）影

响的是非系统性风险；选项D（财务杠杆）虽然增加风险，但属于公司特定风险。知识

点：CAPM模型中系统性风险的衡量。易错点：混淆系统性风险与非系统性风险的影

响因素。

2、在REITs估值中，以下哪项指标最适合作为CAPM模型中的市场风险溢价

（RmRf）的代理变量？

A、十年期国债收益率

B、标普500指数的历史超额收益

C、REITs指数的历史平均收益率

D、房地产价格指数的波动率

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场风险溢价应反映整个股票市场的超额收益，标普500指

数是最常用的代理变量。选项A（国债收益率）代表无风险利率；选项C（REITs指数）

仅反映房地产行业；选项D（价格指数波动率）与风险溢价定义无关。知识点：CAPM

模型中市场风险溢价的选取。易错点：误用行业特定指标作为市场代理变量。

3、当评估REITs的Beta值时，以下哪种方法最能准确反映其真实系统性风险？

A、使用过去5年的月度收益率数据计算

B、采用行业平均Beta值进行调整

C、结合基本面分析调整历史Beta

D、直接使用普通股票市场的Beta值

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【答案】C

【解析】正确答案是C。REITs的Beta值需要结合基本面分析（如资产类型、地域

分布）进行调整，因为纯历史数据可能无法反映未来风险。选项A（纯历史数据）忽略

结构性变化；选项B（行业平均）过于笼统；选项D（普通股票Beta）不适用REITs

特性。知识点：Beta值的调整方法。易错点：过度依赖历史数据而忽视基本面因素。

4、在REITs估值中，以下哪项因素最可能导致CAPM模型低估其资本成本？

A、REITs的税收优惠

B、REITs的租金收入稳定性

C、REITs的管理费用较高

D、REITs的资产流动性风险

【答案】D

【解析】正确答案是D。CAPM模型未充分反映流动性风险，而REITs的资产流动

性较差可能导致实际资本成本高于模型估算值。选项A（税收优惠）降低成本而非低估；

选项B（收入稳定）降低风险；选项C（管理费用）属于运营成本。知识点：CAPM模

型的局限性。易错点：忽视模型未包含的风险因素。

5、当使用CAPM模型对国际REITs进行估值时，以下哪项调整最为关键？

A、汇率风险溢价

B、当地无风险利率

C、全球市场风险溢价

D、国际Beta值

【答案】A

【解析】正确答案是A。国际REITs面临汇率风险，需在CAPM模型中加入汇率

风险溢价。选项B（当地无风险利率）和C（全球风险溢价）可能适用但非最关键；选

项D（国际Beta）已包含部分汇率影响。知识点：国际投资中的风险调整。易错点：忽

略汇率对REITs收益的影响。

6、在REITs估值中，以下哪项指标最能反映CAPM模型中的无风险利率（Rf）？

A、三个月国库券收益率

B、十年期国债收益率

C、LIBOR利率