房地产项目公司制度.docxVIP

房地产项目公司制度

为规范房地产项目公司运营管理，明确各部门权责边界，保障开发流程高效有序，实现项目经济效益与社会效益协同发展，结合行业特点与企业实际，制定本制度。

一、组织架构与岗位职责

公司采用总经理负责制，下设项目开发部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、财务部、综合管理部六个核心部门，各部门职责如下：

总经理：全面统筹公司经营管理，审批重大事项决策，监督各部门工作执行，协调外部资源对接，对项目整体开发目标与经营指标负责。

项目开发部：负责土地信息收集与研判，参与土地招拍挂或收并购谈判，完成项目前期手续办理（含立项、规划许可、施工许可、预售许可等）；对接政府部门、设计单位、勘察单位，推动规划方案报审及调整；建立项目开发节点计划，跟踪关键里程碑进度，确保符合开发周期要求。

工程管理部：编制施工总进度计划，监督施工单位、监理单位履约；负责施工现场管理，包括质量管控（隐蔽工程验收、分部分项工程检查）、安全文明施工（定期安全检查、应急预案制定）、进度协调（周例会、月计划调整）；组织工程验收（分户验收、竣工验收、消防验收），协调整改问题直至达标；管理甲供材与甲指乙供材，参与材料进场验收与质量检测。

成本合约部：编制项目目标成本，分解至各专业（土地、建安、营销、管理等）；审核设计概算、施工图预算，动态监控成本执行（每月成本分析会，对比目标成本与实际支出差异）；负责合同起草、评审与签订（明确付款节点、责任条款、争议解决方式）；审核工程进度款、变更签证及结算，严格执行“先审批后实施”原则，超目标成本5%以上的变更需经总经理审批。

营销策划部：开展市场调研（竞品分析、客户画像、区域供需数据），制定项目定位报告（产品定位、客群定位、价格定位）；编制营销推广方案（线上线下渠道组合、节点活动计划、媒体投放策略），监督广告公司、代理公司执行；负责销售现场管理（案场接待流程、销控表更新、客户签约跟进），定期分析销售数据（去化率、客户来源、成交周期），动态调整销售策略；维护客户关系，处理投诉与售后问题（3个工作日内响应，7个工作日内闭环）。

财务部：编制项目资金计划（月度收支预测、融资需求测算），统筹融资渠道（银行贷款、信托、供应链金融），确保资金链安全；执行预算管理（成本预算、费用预算），审核各项支出（超预算10%需专项审批）；负责税务筹划（土地增值税清算、企业所得税预缴），按时完成纳税申报；定期编制财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表），向管理层汇报项目盈利情况。

综合管理部：负责行政后勤（办公物资采购、车辆管理、会议组织）、人力资源（招聘、培训、绩效考核）、档案管理（合同、审批文件、工程资料归档，电子档案与纸质档案双备份）；制定公司制度流程（修订、宣贯、执行监督），组织企业文化活动（员工关怀、团队建设），维护内部沟通机制（周例会、跨部门协调会）。

二、项目开发全流程管理

项目开发分为前期筹备、规划设计、施工建设、销售交付、后期维护五个阶段，各阶段关键节点与管控要点如下：

前期筹备阶段：

1.土地获取：项目开发部通过政府平台、中介机构收集土地信息，组织投资评审会（财务测算、风险评估），经总经理审批后参与竞买或谈判，取得土地成交确认书。

2.立项与报规：在土地成交后30日内完成项目备案立项；同步启动规划方案设计（委托具备资质的设计院），经公司内部评审（设计部、成本部、营销部参与）后报规划部门审批，原则上3轮内通过，超期需提交专项说明。

规划设计阶段：

1.方案深化：根据规划批复调整设计方案，重点优化户型配比、公区配置、景观布局（满足客户需求与成本控制平衡）；组织设计交底会（设计院向工程、成本、营销部门讲解设计意图）。

2.施工图设计：委托施工图审查机构进行图审，重点核查结构安全、消防规范、节能要求；成本部同步编制施工图预算，与目标成本对比，偏差超过5%需调整设计或重新论证。

施工建设阶段：

1.招标与合同签订：工程管理部编制招标文件（明确技术标准、工期要求），成本部审核拦标价，通过公开招标或邀请招标选定施工单位、监理单位；合同签订前需经法务部合规审查，重点关注违约责任、质保条款。

2.施工管理：工程管理部每日填写施工日志，记录进度、质量、安全问题；每周召开工程例会，协调解决设计变更、材料供应等问题；每月组织工程质量检查（第三方飞检），评分低于80分的施工单位扣除5%进度款并限期整改。

销售交付阶段：

1.预售准备：取得预售许可证后10日内启动销售，营销策划部完成样板间开放、媒体预热；制定销控策略（分批推售、价格梯度），确保去化节奏符合资金回笼要求。

2.客户签约：销售顾问需向客户明示《商品房买卖合同》条款（重点提示交付标准、产权办理