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2025年房地产估价师考试案例模拟试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

试卷内容

一、案例背景与估价任务

某投资者于2018年3月购买一块位于城市新区、用途为商业办公综合体的土地，土地面积3000平方米，土地使用年限为40年（自2018年3月起计）。该投资者计划在该地块上建造一栋包含办公和零售商业两种业态的综合楼，并于2022年5月建成并投入使用。目前，该投资者希望委托房地产估价师对其持有的一栋建筑面积为8000平方米的综合楼在2025年10月的价值进行评估，以获取银行贷款。

已知该综合楼地上部分包含A、B两栋楼，其中A楼为办公用途，建筑面积5000平方米；B楼为零售商业用途，建筑面积3000平方米。根据相关资料，A楼自2022年5月投入使用以来，层高4.5米，每层建筑面积1000平方米，目前空置率约为20%。B楼自2022年5月投入使用以来，各层均为零售商铺，已基本租出，租金水平在当地市场上处于中等偏上水平。

估价师在实地查勘中了解到，该区域近年来商业和办公需求稳步增长，交通基础设施日益完善。类似办公物业的月租金水平约为每平方米建筑面积150元，空置率约为10%；类似零售商业物业的月租金水平约为每平方米建筑面积300元，空置率约为5%。该宗土地在2018年3月的出让地价为800元/平方米。当地市场相关费用及税费估算如下：新建物业开发成本（不含土地）为3000元/平方米，专业费用为开发成本的6%，建设期为2年，期间均匀投入，贷款利率为6%；房屋出租经营费用为租金收入的30%；房屋出租税费为租金收入的5%；评估基准日为2025年10月，价值时点为2025年10月。假设该综合楼在2025年10月的剩余使用年限为36年（自2025年10月起计）。

二、问题

1.根据上述案例背景，该房地产估价的目的是什么？估价的对象和范围是什么？价值时点是什么时候？

2.简述在当前市场状况下，评估该综合楼价值可能选用的主要估价方法，并简要说明选择理由。

3.假设选用市场法评估该综合楼中办公部分的在用价值。请说明应如何收集、筛选和运用可比案例，并阐述确定办公部分价值的关键参数（如净租金、空置率、运营成本等）及其估算依据。

4.假设选用收益法评估该综合楼中零售商业部分的在用价值。请列式计算其年有效总收益，并说明计算中各项参数的取值依据。

5.假设选用成本法评估该综合楼在用价值。请列式计算其重置成本，并说明计算中各项参数的取值依据。在运用成本法时，通常需要进行哪些修正？

6.在综合运用上述三种估价方法（或其他适宜方法）得出初步估价结果后，估价师还应进行哪些分析？（请至少列举三种）

7.请简述在撰写该房地产估价报告时，应包含哪些主要部分？在撰写结论部分时，应注意哪些要点？

8.如果该投资者希望以其持有的综合楼作为抵押物向银行申请贷款，银行可能会关注哪些因素？这些因素会如何影响贷款额度？

试卷答案

一、案例背景与估价任务

（此处无答案，为模拟试卷内容）

二、问题

1.估价目的：为投资者持有的一栋综合楼（包含办公和零售商业）在2025年10月的价值提供评估依据，以用于获取银行贷款。

估价对象：位于城市新区的一栋建筑面积为8000平方米的综合楼（包含办公和零售商业两部分），位于该投资者名下。

价值时点：2025年10月。

解析思路：直接从案例背景中提取信息。“希望委托房地产估价师对其持有的一栋建筑面积为8000平方米的综合楼在2025年10月的价值进行评估，以获取银行贷款”明确了估价目的、对象和价值时点。

2.估价方法：

*可能选用的主要估价方法：

*市场法：因为有可比的类似房地产（办公和零售商业）在市场上交易或租赁。

*收益法：因为该综合楼具有经营收益能力（办公部分空置，商业部分有稳定租金）。

*成本法：可以反映该物业的投入成本，作为参考或当市场法、收益法难以应用时的补充。

*选择理由：

*市场法和收益法是评估收益性房地产价值的主要方法，能够较好地反映市场价值和经营价值。

*成本法可以反映物业的重建成本，提供价值底线参考。

*选择哪种或哪些方法应基于估价对象的实际用途（办公、商业）、市场状况、数据可得性等因素综合判断。办公部分有市场租金信息，适合用市场法和收益法；商业部分有稳定租金，适合用市场法和收益法；两者均适合用成本法作参考。因此，市场法和收益法应是主要考虑的方法。

3.市场法评估办公部分：

*收集、筛选和运用可比案例：

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