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2025年房产财务年终总结

2025年，房产板块财务工作围绕“稳现金流、控成本、提效益”核心目标，结合行业政策调整与市场变化，系统推进财务全流程管理。全年实现营业收入128.6亿元，同比增长18.2%；净利润15.3亿元，同比增长12.7%；经营性现金流净额12.8亿元，较上年转正并实现正向覆盖，财务健康度显著提升。

收入端，销售回款是核心支撑。全年完成签约销售112亿元，回款率92%（2024年85%），其中A项目因区位优势及“以价换量”策略提前3个月完成去化，贡献回款28亿元；B项目受周边竞品集中入市影响，去化率仅65%，回款12亿元，低于年初目标5亿元。租金收入方面，持有型物业（商业+长租公寓）全年实现租金16.6亿元，同比增长25%，主要得益于存量项目调改（如C商场引入首店品牌后出租率从82%提升至95%）及新开业D公寓项目的稳定爬坡（出租率6个月达80%）。

成本管控上，开发成本与运营成本双管齐下。开发成本总额89.4亿元，占收入比69.5%（2024年72.3%），主要通过三方面优化：一是大宗材料集中采购，钢材、混凝土平均采购价较市场价低8%10%，节约成本1.2亿元；二是设计优化，E项目通过“限额设计+BIM技术”减少无效面积2300㎡，降低建安成本2800万元；三是动态成本监控，建立“周预警月复盘”机制，对超支超10%的子项（如F项目防水工程因施工方案变更超支15%）及时介入，最终将整体开发成本偏差率控制在±3%内。运营成本方面，物业维护、人力等费用合计8.7亿元，同比增长10%（低于收入增速），主要通过智能化改造（如引入AI巡检系统减少安保人员15%）及外包服务比价（清洁、绿化外包成本下降12%）实现效率提升。

资金管理是本年度重点突破领域。全年统筹资金峰值达45亿元，通过“加速回款+优化融资”双轮驱动保障流动性：一是缩短回款周期，将按揭放款时效从平均65天压缩至48天（与5家银行签订“绿色审批通道”协议），并通过“首付分期+老带新奖励”提升首付款到账率至90%（2024年78%）；二是多元化融资，成功发行3年期绿色债券5亿元（利率3.8%，较同期银行贷款低1.2个百分点），落地供应链ABS融资8亿元（成本4.2%），年末综合融资成本4.5%，较年初下降0.6个百分点。此外，闲置资金通过结构化存款、国债逆回购等方式实现理财收益2300万元，资金使用效率提升。

税务筹划成效显著。全年累计节税1.1亿元，主要依托三方面：一是土地增值税清算，完成G、H、I三个项目清算，通过合理划分普通住宅与非普通住宅（普通住宅占比提升至60%），叠加“加计扣除”政策，节省税款4200万元；二是利用小微企业所得税优惠，将物业板块拆分为3家独立核算子公司（均符合年应纳税所得额300万元以下条件），税负率从25%降至15%，节税2800万元；三是研发费用加计扣除，将智慧物业系统开发投入（2000万元）纳入加计扣除范围，抵减应纳税所得额1500万元，节税375万元。

但本年度仍暴露三方面问题：一是部分项目去化不及预期，B项目因市场定位偏差导致库存积压，占用资金4.5亿元，需2026年通过“特价房+租售结合”加速去化；二是成本管控存在盲区，F项目因施工方违约导致工期延误，额外产生窝工费800万元，暴露出合同履约监管不足；三是融资结构仍需优化，银行贷款占比55%（目标45%），需2026年加大股权融资（计划引入产业基金合作开发项目2个，规模10亿元）及资产证券化（如CMBS发行）力度。

总结全年，财务工作在市场波动中守住了“现金流安全”底线，通过精细化管理实现了效益提升，但在应对市场变化的灵活性、成本前置管控能力上仍需加强。2026年将重点围绕“动态销售预测模型搭建”“全周期成本管控系统上线”“多元融资渠道深化”三大方向发力，为房产板块高质量发展提供更坚实的财务支撑。