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2025年住宅小区物业管理规范实施细则

第一条为规范住宅小区物业管理活动，提升服务质量，维护业主合法权益，构建和谐社区环境，依据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》及本行政区域相关法规，结合实际情况，制定本实施细则。本细则适用于本行政区域内已交付使用的新建住宅小区及实施物业管理的老旧住宅小区（以下统称“小区”）。

第二条物业管理服务应遵循“依法合规、业主至上、公开透明、共建共享”原则，物业企业需履行基础服务义务，业主需配合管理并履行缴费等义务，共同维护小区公共利益。

一、服务内容与标准

（一）公共区域维护

1.建筑本体维护：

（1）外墙及公共部位：每季度全面检查1次，重点检查墙面空鼓、脱落、渗水等问题；发现破损24小时内设置警示标识，7个工作日内完成维修；外立面清洁每2年至少1次（污染严重区域每年1次），清洁后无明显污渍、小广告残留。

（2）屋顶及楼道：屋顶防水层每季度检查1次，雨季前增加专项检查；楼道墙面、扶手、门窗每半月清洁1次，无积灰、蛛网；楼道照明设施损坏后24小时内修复，公共区域无私搭乱建、堆放杂物现象。

2.共用设施设备管理：

（1）电梯：每日早、中、晚各巡查1次，记录运行状态；委托专业维保单位每15日进行常规保养，每半年全面检修1次；电梯故障报警后，维保人员30分钟内到达现场，困人故障30分钟内完成救援；电梯内紧急通话装置24小时畅通，视频监控资料保存至少30日。

（2）消防设施：消防栓、灭火器每月检查1次，压力不足或过期设备7日内更换；消防通道每日常规巡查，确保无堵塞；消防控制室24小时专人值守，自动报警系统故障2小时内报修，48小时内修复；每年组织1次消防演练，覆盖80%以上业主。

（3）供水供电：二次供水水箱每季度清洗1次，水质检测报告公示；供水管网每月巡查1次，漏水问题30分钟内止水，24小时内完成维修；配电房每日巡查1次，高压设备每半年专业检测1次；停电前24小时（突发停电除外）通过公告、短信等方式通知业主，应急发电设备30分钟内启动。

（4）排水与弱电系统：雨水井、污水井每季度清淤1次，雨季前全面疏通；化粪池每半年清掏1次，满溢问题2小时内应急处理，24小时内完成清掏；监控、门禁、道闸等弱电设备每周检查1次，故障48小时内修复，视频存储时间不少于30日。

3.绿化景观养护：

（1）乔木：每年修剪2次（春季、秋季），剪除病枝、徒长枝；定期防治病虫害，发现大面积虫害3日内启动治理。

（2）灌木与草坪：灌木每季度修剪1次，保持造型整齐；草坪生长旺季（4-10月）每2周修剪1次，高度控制在5-8厘米；冬季草坪覆盖区域及时清理落叶，避免腐烂。

（3）花坛与景观：花卉根据季节更换，枯萎率超过10%时3日内补植；景观水池每周换水1次（循环系统正常时每半月1次），无明显异味、藻类过度繁殖。

4.环境卫生管理：

（1）公共区域清扫：主次干道每日早、中、晚各清扫1次，无垃圾堆积；楼道每日清扫1次，扶手、窗台每周擦拭2次；垃圾收集点（箱）每日清运2次（夏季3次），周边地面每日清洗1次，无污水、异味。

（2）垃圾管理：实行分类投放，垃圾桶标识清晰；装修垃圾集中堆放，3日内清运出场；厨余垃圾单独收集，运输过程封闭无遗漏；有害垃圾按月归集，委托专业单位处理。

5.公共秩序维护：

（1）门禁与车辆管理：主入口24小时值班，陌生人员登记率100%；车辆实行“一车一卡”，临时车辆登记并记录进出时间；地面车位无占用消防通道、绿化区域现象，非机动车集中停放，乱停乱放30分钟内整改。

（2）安保巡查：每2小时1次全面巡查（夜间每1小时1次），重点检查围墙、车库、电梯厅等区域；监控室专人值守，异常画面10分钟内通知巡查人员现场核实。

（二）客户服务

1.设立24小时服务热线（非营销电话），电话接通率≥95%；通过微信公众号、APP等线上渠道受理诉求，回复时限≤30分钟。

2.建立业主档案，涵盖房屋信息、联系方式、特殊需求（如老人、儿童家庭）等，更新频率每半年1次。

3.每季度组织1次业主座谈会，收集意见建议；每年开展2次满意度调查（覆盖80%以上业主），结果公示并制定整改方案。

二、服务流程规范

（一）物业承接查验

1.建设单位应在小区交付前30日，与物业企业完成承接查验；查验内容包括：（1）竣工总平面图、单体建筑及设施设备的竣工图等技术资料；（2）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）其他与物业管理相关的资料。

2.现场查验需覆盖建筑本体、设施设备、公共区域等，形成《承接查验问题清