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2026年物业管理行业监管计划

一、制度体系深化完善：构建全周期监管规则框架

2026年物业管理行业监管将以“补短板、强基础、促规范”为核心目标，重点围绕制度空白、执行漏洞和新兴场景需求，推动监管规则从“覆盖”向“精准”升级。

（一）法规细则动态更新

以《物业管理条例》为基础，针对实践中矛盾集中的业主自治、公共收益管理、设施维修责任划分等领域，制定《物业管理服务操作指引（2026版）》。其中，明确业主大会成立条件中“专有部分占比”与“业主人数占比”双达标操作细则，细化首次业主大会筹备组的政府指导责任；规范公共收益“收支两条线”管理，要求物业企业需在服务区域内公示公共收益来源（包括广告、场地租赁等具体项目）、支出明细（需列明维修、绿化等具体用途）及结余情况，公示周期不得少于30日，且需同步录入市级物业管理监管平台；针对共用设施维修责任，区分开发商保修期内（由开发商承担）、保修期外（由业主共有部分维修资金承担）、人为损坏（由责任人承担）三类情形，制定责任认定流程图，避免推诿扯皮。

（二）分类监管标准落地

针对住宅、商业、产业园区、保障性住房等不同类型物业的服务特点，制定差异化监管标准。例如：

-住宅物业重点监管公共安全（电梯、消防设施定期检测率需达100%）、环境卫生（垃圾清运每日至少2次，楼道清洁每周至少3次）、停车管理（车位使用信息需实时公示，禁止擅自占用消防通道）；

-商业物业强化应急管理（每季度至少开展1次消防演练）、能耗管理（需公示水电能耗数据，鼓励引入节能改造）、商户协同（需建立商户沟通机制，每月召开1次联席会议）；

-产业园区突出设施专业维护（工业设备配套设施需由具备资质的第三方机构年度检测）、交通组织（货车进出需分时段管理，避免拥堵）、企业服务（提供快递代收、商务接待等增值服务目录）；

-保障性住房严格限定服务收费（物业费不得超过政府指导价的110%）、服务标准（基础安保、保洁需达到住宅物业一类标准）、特殊群体关怀（为老年人、残疾人提供定期上门维修等便利服务）。

（三）地方立法协同推进

推动各省（区、市）结合本地实际，出台《物业管理条例实施办法》配套文件。例如，针对南方地区老旧小区普遍存在的屋顶漏水、外墙脱落问题，要求设区的市制定《老旧小区共用部位维修资金紧急使用规程》，明确在危及人身安全的情况下，可由社区居委会代行业主委员会职责申请使用维修资金，简化“双三分之二”业主签字程序；针对北方地区冬季供暖需求，将供热设施维护纳入物业监管范围，规定物业企业需在供暖季前1个月完成管道检修，并公示供热设施运行状态。

二、服务质量全程管控：从“被动响应”向“主动治理”转型

2026年将重点强化对物业服务全流程的动态监管，通过标准化、数字化手段实现服务质量可量化、可追溯、可评价。

（一）服务标准刚性约束

制定《物业服务质量分级标准》，将服务等级划分为基础、提升、优质三级，每级对应具体服务指标。例如，基础级要求：

-安保：门岗24小时值守，监控录像保存30日以上；

-保洁：公共区域每日清扫1次，垃圾日产日清；

-绿化：绿地杂草高度不超过10厘米，灌木定期修剪；

-设施维护：路灯、单元门损坏后24小时内修复。

提升级在此基础上增加：

-安保：每2小时巡查1次，重点区域安装智能监控；

-保洁：公共区域每日清扫2次，电梯轿厢每日消毒1次；

-绿化：定期施肥、病虫害防治，绿地成活率95%以上；

-设施维护：电梯、消防设施由专业机构月度检测，故障30分钟内响应。

优质级进一步要求：

-提供“管家式”服务，每户配备专属物业联系人；

-建立业主需求快速响应机制，一般诉求2小时内反馈，24小时内解决；

-开展社区文化活动，每季度至少组织1次业主参与的主题活动。

物业企业需在服务合同中明确承诺服务等级及对应标准，未达标的需按合同约定承担违约责任，监管部门将定期抽查并向社会公示结果。

（二）数字化监管平台赋能

依托省级“智慧物业”监管平台，整合服务、投诉、信用等数据，实现“一平台管全域”。平台功能包括：

-服务过程可视化：物业企业需将安保巡查记录、保洁排班表、设施维修工单等实时录入平台，业主可通过手机端查看服务进度；

-风险预警智能化：接入电梯、消防、供水等设施的物联网传感器，实时监测运行数据，当电梯异常停梯、消防通道堵塞等情况发生时，平台自动向物业企业和监管部门推送预警信息；

-投诉处理闭环化：业主通过平台提交的投诉需在1个工作日内受理，3个工作日内反馈处理方案，15个工作日内办结（复杂问题可延长至30日），未按时办结的自动标记为“超时”，计入企业信用档案。

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