我国业主自治与物业管理制度的冲突.pdfVIP

裁圉业主自治与物业管理刹皮曲坤突 张涛 摘要现阶段物业管理与业主自治存在很多现实冲突。出现各种物业管理企业损害业主的利益行为．本文重点从物业管 理中委托的不平等；业主委员会被控制无法行使权利；政府在业主自治中缺位和越位等方面研究业主自治中存在的问题． 关键词业主自治物业管理 中图分类号：D920．5 文献标识码：A 文章编号：1009_0592(20∞)04．253-02 目前，在住宅小区内对物业的管理主要有两种方式，一是业主的 已先期确定并与开发商有着这样或那样的利益关系，这样就导致业主 自治管理，二是业主的委托管理，也就是选择物业管理企业来管理． 把原本属于开发商的问题或矛盾直接引向物业管理企业．这种先天不 我国‘物权法》肯定了物业管理的这两种模式，‘物权法》第8l条规定： 足的物业管理体制实难确保双方在委托的合同关系中真正实现平等和 “业主可以自行管理建筑物及其附属设麓，也可以委托物业服务企业 自愿，这也为一系列纠纷埋下了隐患．另一种情况则是在出售商品房 或者其他管理入管理。”因此，物业管理的实质主体是全体业主，因为 的时候．购房者在购房的同时也接受了开发商预先为其指定的“管家”． 全体业主是小区物业的产权人。但是，我们说物业管理的主体是全体 笔者认为这不仅违背了平等自愿的基本原则，同时也有“搭售”之嫌。中 业主而不是物业管理企业，并不意味着对于物业管理的所有事务都需 商品房买卖实际上仅是购房者与开发商之间的事，是否接受现有 要业主们事必躬亲．其实，物业管理企业的选聘本身就是行使业主自 物业管理企业的管理服务则是房屋所有权人与物业管理企业之间的 治权的内容之～。业主通过与物业管理企业签订物业管理合同，将小 事。这两种关系应该而且必须作出区分，而不应该在商品房买卖的同 区部分的物业管理事务让渡给物业管理企业．物业管理企业只不过 时一并由开发商“代劳”．此种情况下，可以说购房者基本上没有选择 通过提供专业的物业管理服务而进行营利的经营实体．因此，在这两 未来“管家”的机会。从这个角度来讲。新业主在选择物业管理服务这 种管理方式中，仍需以业主自治管理模式为核心．但现在我国物业管 一法律行为中根本谈不上平等和自愿，因为这一委托关系基本上附带 理与业主自治之间存在很多的矛盾冲突，主要体现在： 在购房时已经解决，毫无独立可言。新业主与物业管理企业基本上连 一、物业管理中委托的不平等 见面的机会也没有，更谈不上了解和协商．实际上购房是一个独立的 物业管理委托属于民事委托的一种，物业管理企业和业主双方的 法律行为，委托物业管理企业服务又是另外一个法律行为，开发商在 主体地位是平等的，权利义务是对等的，然而实践却与理论相去甚远． 房子出售之前作为业主有权委托物业管理企业对其物业管理．一旦房 物业管理委托中存在着大量不平等的现象． 子出售之后开发商不再是房子的所有权人，其根本没有权利为新业主 (一)主体地位不平等 指定物业管理企业。而现实是购房者为了取得财产所有权必须接受 考察现实中存在的诸多物业管理纠纷，笔者认为物业管理委托中 已于其先到的企业的管理服务，本来这种管理服务必须是在所有权人 的主体地位不平等及意志的不自由是导致物业管理企业与业主之间 的委托下才能成立，但实际上却倒置了，这不仅仅是一种极为异常的 产生矛盾的重要原因．简单理解，物业管理就是业主委托物业管理企 关系，也是对民法基本原则的公然违反． 业管理物业、提供服务的行为。这种行为可以分为两个阶段或两种情 (二)权利义务不对等 况，但不论在哪种情况下，双方的法律地位始终都难于体现平等和自 权利和义务是法律关系中最为核心的部分．权利和义务的一致性 愿的原则． 和相互性是权利和义务对等性的体现．没有无权利的义务也没有无 以住宅小区物业管理为例，一般情况下，房地产开发商在建筑物竣 义务的权利。在民事活动中除了法律强制规定的权利和义务之外，双 工出售前都会委托一个物业管理企业管理。严格来讲物业管理企业本 方当事人完全有充分的自由来协商和确定各自在法律关系