济南鲁源公司房地产项目投资风险管理研究.pdfVIP

摘 要 房地产是一种特殊的商品,它具有投资周期长、投资额大、影响因素复杂 等特点。从1987年国内首次在深圳举行拍卖土地使用权以来,国内房地产进入 了新的阶段,自此国内房地产业经过了缓慢增长、快速增长、盘整、复苏等多 个阶段。 近年来,随着国内国民经济的持续健康发展,房地产业快速发展,并逐步 成为国民经济的支柱产业之一。房地产项目投资日益活跃,展现在人们眼前的 往往是房地产项目投资活动蓬勃、盈利丰厚的一面。但是,对于任何一项投资 活动,风险总是于之相伴,特别是在国内房地产市场还不完善的情况下,风险 一旦发生就可能使开发商蒙受巨大的损失,甚至导致破产。这种情况下,仅仅 靠简单的会计方法或领导拍脑袋决策已经不能满足现实的需要了,这就迫切的 要求采用一种科学的方法对房地产项目投资过程中的风险进行科学的分析和预 测,并且在实践中也迫切需要有一种方法对其进行分析、决策,这也是现阶段 房地产企业要想谋求发展和行业地位的确立,昀重要的是学会承担责任和风险。 同时,在目前国家宏观调控的大背景下,房地产项目投资开发实施过程中 的不确定因素增加,而国内房地产开发企业普遍存在“小,散,差”的特点, 房地产开发规模小,开发能力差,长期受传统开发模式和管理手段的影响,缺 少对项目的系统管理,只重视项目开发而不重视管理,更不重视风险的管理, 风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一、风险管理人员素 质不高,使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制,导致房地产项目 的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响,有必要对房地产开发项目全 过程的风险进行深入研究,从而为提前预测可能发生的风险,并采取有效预防 和控制风险提供科学依据。 目前国内房地产项目投资风险管理由于历史的原因,起步较晚,近年来虽 然做了大量的研究工作,取得了一定的成果,研究的范围也非常广泛,不利于 房地产开发项目风险的实践,同时有些问题需要进一步突破和完善,这主要体 现在: 1、房地产项目投资风险的定义不够全面,对房地产项目投资的风险认识 不够深入,对房地产项目投资风险的分析不够系统全面,并没有相对可行 1 的分析评价方法; 2、房地产项目投资风险的管理形式化、空洞化,具体的实施、控制等管 理环节缺失,缺乏持续性及切实的解决方案; 3、房地产项目投资风险的研究,方法众多,但基本上大多数是定性的研 究,定量的分析较少,定性和定量相结合的研究更是凤毛麟角,同时缺乏 实践; 4、提出的防范措施缺乏系统化和前瞻性,在论述企业面对投资风险时, 具体的控制方法太单一,不够系统深入。 本文结合房地产投资风险管理理论,对济南鲁源房地产开发有限公司(以 下简称鲁源公司)房地产项目投资的风险管理进行了分析和研究,在此基础上 运用模糊综合评价法和定性分析法相结合,进行了相关的实例性分析,给出了 项目中主要风险因素的应对措施,并提出了企业进行房地产投资风险防范的配 套管理措施,这些研究有很强的现实性和针对性。本文的目的,旨在探讨一种 定性和定量相结合的实用性评价方法体系,以便投资者能快速、合理、有效的 进行风险决策,并能采用一些优化的实用的风险管理措施,以期掌握风险发生 和变化的规律,探求合理的风险管理方法,服务于房地产企业的未来。 昀后对研究结果进行了总结,并指出了需要进一步研究的问题,风险管理 在国内起步较晚,房地产项目投资风险需要更多的专业研究,在实际的日常管 理中应当注意预测和相关资料的收集整理工作,还应当深入到政策建立、工作 及策略计划及变更管理过程中,以保证风险管理的有效实施。 关键词:房地产项目投资;风险管理;层次分析;模糊综合评价法 2 Abstract Real estate is a special kind of commodity which has the characteristic of investment-long period, large amount and complex factors. Since the use right of the land were auctioned in ShenZhen in 1987,it were declared that the real estate industry regenerated, Since then the real estate industry in China has gone through several phases, slow increase rapid increase, dulling and recoveryWith the sustained and sound development of our national economy in