我国房地产融资研究.pdfVIP

摘 要 我国自从入世后，不仅意味着中国经济融入经济全球化的主流，而且意味 着中国的金融制度，包括房地产业的融资制度要与国际金融制度逐步接轨。其 中最重要的是，我国的房地产融资要逐步走向融资国际化。鉴于我国房地产金 融的发展滞后已成为制约整个房地产行业发展的瓶颈，因此，关于我国房地产 融资的深入研究便具有了及其重要且深远的作用。同时，日益高涨的房价、政 府政策的打压与房地产行业对经济发展的支撑，三者之间有着高度的关联，若 想保持之间的平衡，维持社会稳定向前发展，势必采取一种新的政策方向来引 导房地产这个资金密集型产业，换言之，建立多元且合理的房地产融资模式势 在必行。本文共分为四大部分，首先对我国房地产融资现状进行了概括总结， 而后通过比较借鉴发达国家的经验教训，对我国未来房地产融资的发展提出了 建议与对策。 首先，在全球化的背景下，我国有中国特色的社会主义市场经济正在逐渐 融入全球经济一体化的进程中。这对于作为支柱产业的房地产业是巨大的发展 机会，也是严峻的挑战。近几年，随着我国城市化水平不断提高，人民币不断 升值，我国房地产一直处于“上涨—过热—打压—政策衰减—上涨”的循环之 中，政府始终将商业银行作为调控的第一执行人，以货币政策作为第一执行政 策，从效果上虽然可以在短时间内对市场降温，但从实际情况来看，该政策有 效持续期一般较短。因此，如何实现房价长期稳定的同时，亦保证经济持续稳 定增长，成为了我国当前解决房地产问题的关键所在。通过回顾国内外对房地 产融资问题的研究成果，总结有代表性国家的实践经验（重点是美国和日本）， 并经过比较分析法和现代系统法的推导，最终得出解决上述问题的可行之路， 即构建多元且合理的融资渠道，其重点是发展符合我国国情的REITs 。 其次，在文中详细对当前存在的四种主要房地产融资渠道进行了分析—银 行贷款、上市融资、债券融资和夹层融资。显而易见，银行贷款作为我国房地 产最主要融资手段的地位很难动摇，但面临房价的高涨，国家贷款政策的不断 1 收紧，日后无论是企业或是个人从银行贷款的难度将会越来越大，因此，庞大 的市场需求亦将会推动房地产多渠道融资的发展。但在未来一段时间里，若想 保持良好稳定的市场效果，以银行贷款为主，多渠道融资为辅是唯一可行的运 作模式，最终将形成银行贷款比例不断降低，多渠道融资四处开花的局面。通 过分析四种主要融资渠道的现状，进而归纳出我国在此方面存在的问题，诸如 过度依赖银行贷款、融资渠道过于单一以及由于相应法律法规不健全而导致的 融资不畅问题。针对上述问题，本文进一步挖掘了其背后产生的根本原因。主 要为目前房地产金融缺乏创新工具，多年前的各种融资工具已不能够完全适应 当前的市场环境，甚至对房地产业的发展已经起到了一定的限制作用；房地产 金融体系尚不完善，融资效率低；相关法律法规迟迟不予出台，大大降低了研 究者的工作积极性。 再次，本文详细描述了国外发达国家的成功经验，这对我国刚刚步入起步 期的房地产融资研究具有很重要的借鉴意义。发达国家的房地产金融主要具有 金融工具创新繁多，融资格局多元化以及一二级市场良好联动等特点。其中， 美国作为房地产金融发展时间最久，金融体系最为健全的国家，需要我们着重 进行研究，并结合我国国情，制定出由中国特色的房地产融资模式。最终使我 国具有金融工具多样化、融资方式灵活化、法律法规健全化以及相关人员专业 化的特点。 最后，针对我国房地产融资的发展现状，并结合国外发达国家成功经验， 对我国房地产融资的未来发展提出建议。整体发展原则是构建多元且合理的融 资渠道，包括房地产信托、房地产产业投资基金和商业地产抵押贷款支持证券 等方式。其中，鉴于国内外发展的现状，重点通过 REITs 一般运作模式的介绍， 提出我国发展 REITs 的发展建议。即，REITs 在我国发展，有两个前提条件， 一是进行政策调整，尽快制定出符合国情的法律规范和业务范围，并要防范道 德风险；二是制定适合我国的 REITs 操作模式，如变简单信托计划为标准化、 系列化的信托计划，变单一投向为组合投资和变收益保底为收益市场化等。 关键字：房地产融资；存在问题；产生原因；对策与建议；REITS