我国城市土地信托投资基金构建研究.pdfVIP

摘要 土地储备制度是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，其目的 在于调控城市各类建设用地需求，合理配置土地资源，确保城市土地市场供需 平衡，引导土地市场步入健康稳定的发展轨道。它是土地制度的管理创新。然 而，当前城市土地收购储备遭遇到严重的资金瓶颈问题，极大地制约了土地收 购储备机制作用的发挥。因为城市土地收购储备机制的运行是以大额资金占用 为条件的，而现有筹资渠道却无法满足其资金需求且存在一系列问题。 因此，基于当前土地储备机构资金短缺，融资渠道单一，迫切需要建立可 持续的资金保障问题，本文拟根据我国当前资本市场状况，土地制度现状，并 在国外实践经验借鉴的基础上，研究与我国当前市场经济条件与法律背景相适 应的城市土地收购储备融资新方式。 本文在我国当前土地储备机构融资现状及问题的研究基础上，探索了解决 土地储备融资需求的可能途径。然而结合现行法律环境，这些途径都存在很大 的制度障碍。因此，本文提出运用信托的方式建立城市土地信托投资基金是目 前土地储备最合理的融资渠道。由于信托业在我国尚处于起步阶段，缺乏相关 的实践经验，本文对全世界信托业最发达的美国不动产信托投资基金，和日本 不动产证券化之创新方式——土地实物信托进行研究，并介绍了台湾同时借鉴 两个国家两种信托方式的不动产信托制度。在此基础上，本文还通过比较我国 和美国不动产信托投资相关立法和实践，分析我国现阶段不动产信托业的特点 即与最发达美国信托市场存在的差距，从中寻找可借鉴的经验，并用实例进行 说明。最后，通过经验借鉴和市场比较研究，本文构建出适合我国目前市场现 状，具备现实可操作性的城市土地信托投资基金的运作模式。本文所定义的城 市土地信托投资基金的模式研究是指对基金的组织模式及运作过程进行研究， 其中运作模式包括筹资范围，投资方向，收益分配，基金终止，流动性实现等 方面。最后，根据影响城市土地信托投资基金发展的制约因素，本文提出在建 设信用制度、完善相关法律，培育投资主体，完备行业监督体系四个方面加强 土地信托市场建设。 本文所定义的城市土地信托投资基金，是专门为各城市土地储备资金保障 而建立的信托型基金。它是以土地收购储备过程的土地未来增值收益为基础， 政府信用为保障，通过集合民间资本，解决土地收购储备资金缺口的一种新的 投资与融资方式。它满足土地储备的资金需求，也使得普通投资者可以介入到 资金需求规模大，建设期限长但收益稳定可靠的土地开发中，它是一种沟通了 土地一级市场和金融市场的金融投资工具。 关键词：土地储备、土地融资、不动产信托、土地信托投资基金 1 ABSTRACT The land storage system is a kind of means that government administrates urban land development and utilization,it aims to regulate and control the demands of various kinds of land,to collocate land resources,and to ensure the balance of supply and damand of land market,which helps land market to develop smoothly and healthily.Moreover,it is a innovation of land management.However,the operation of land storage system requires large quantities of money,and currently the financing means of it are limited and involve a lot of problems,both of which cause trouble for the system’s efficiency. Henc