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预告登记制度研究——兼议我国《物权法》相关规定 摘 要 不动产预告登记制度是近几年来我国物权法研究的新课题，我国物权法第 20条也对其做出了规定。预告登记于我国而言是一种新的不动产登记类型，在 比较法上则是一项成熟的物权制度。本文运用比较研究的方法，对该制度的理 论层面和实践层面的相关问题进行了较为深入地探讨。本文共分为五部分，行 文三万余字。 文章第一部分为预告登记的基本问题。首先对预告登记的概念进行了界 定：所谓预告登记是指为保全债权的实现、保全物权的顺位的请求权等而进行 的提前登记。其次是对域外相关的立法模式的考察，在比较法上，预告登记制 度是普鲁士民法的首创，后被德国、瑞士、日本和我国台湾地区的民法所继受。 不同的物权变动模式和登记制度决定了预告登记保全的权利性质及权利范围的 不同。日本不动产登记法上的假登记制度既保全物权又保全债权请求权，而德 国、瑞士和我国台湾地区的预告登记制度只保全债权请求权，不保全物权；且 瑞士预告登记制度保全的债权请求权皆为法定，与物权变动没有必然联系，而 德国和台湾地区的预告登记制度只保全以物权变动为目的的债权请求权。另一 方面，基于设立预告登记制度的目的、功能的相似，各国预告登记制度在适用 范围、成立条件及效力等方面又有着相同或相似的规定。在本部分作者还分析 了我国在物权法颁布前后有关预告登记的立法，特别是商品房预售制度虽然与 预告登记制度具有类似的功能，但是并非真正意义上的预告登记。在总结各国 立法的基础上，总结出了预告登记具有担保性、附随性、优先性、临时性和非 强制性的法律特征。本部分的最后，作者对预告登记的制度价值进行了阐述。 文章第二部分是对预告登记的性质和预告登记适用范围的研究。预告登记 的性质，有担保手段说、物权说、债权说、折衷说、特殊登记制度说等观点， 作者认为预告登记是一种准物权，也可以说是债权物权化的表现。关于预告登 记的适用范围，并非任何一种债权都能成为预告登记保护的对象，预告登记保 全的请求权有其特点、种类与范围的限制，各国的规定不尽一致。本文赞成借 鉴德国民法典的相关规定，即保全以不动产物权变动为目的的债权请求权。作 1 预告登记制度研究——兼议我国《物权法》相关规定 者还认为，增加抵押权、先买权、买回权、应收账款担保权等权利作为可以预 告登记的请求权是有必要的。 文章第三部分为预告登记效力相关问题的研究。关于预告登记的效力，先 后出现过三种立法模式，即“禁止登记名义人再为处分主义”、“禁止其后的登 记主义”、“处分相对无效主义”，“处分相对无效主义”为目前各国所一致采纳， 反映了从单纯的保护债权人利益，到兼顾债务人和其他第三人利益的立法趋势， 有利于物尽其用，比较符合公平和效率的法律价值。通常认为预告登记具有保 全权利、保全顺位、破产保护三种效力。本部分还分析了预告登记效力与相关 权利的冲突解决。本部分的最后作者简要分析了对预告登记效力的限制，任何 权利都不是绝对的。在一项不动产变动的交易中，出让人和受让人通常互为债 权人、债务人，必须对义务人的权利进行关注，通过保护义务人的权利来保证 预告登记不被滥用。 文章第四部分是预告登记的变动，预告登记的变动包括了预告登记的启动、 预告登记的转让、预告登记向本登记的推进，预告登记的消灭等内容。预告登 记的启动须以不动产物权变动的请求权存在为前提，预告登记的办理手续与不 动产登记的一般程序具有共通性；预告登记具有附随性，决定了在债权让与时， 应随同债权让与而为移转；预告登记向本登记的推进，有两种情形：一是没有 登记义务人的中间处分行为，预告登记直接推进为本登记。二是在有义务人中 间处分的场合，该处分于侵害预告登记权利人之请求权的范围内，对于预告登 记权利人之关系，成为无效；预告登记会因本登记的实现、债权的消灭、预告 登记的解除或注销而消灭。 文章第五部分是对我国物权法对预告登记制度的完善建议。在分析域外立 法模式和理论研究的基础上，作者认为应当在预告登记的申请和启动程序、预 告登记的适用范围、预告登记的效力、预告登记的消灭原因和程序、预告登记 的登记机关和审查方式、规定预告登记为强制性登记等方面对预告登记进行完 善。 关键词：预告登记；效力；变动；物权法